这几天，不知道各位有没有注意到一件事情：
昆山市场两个新盘降价售卖，然后被处罚了
分别是梦之悦花园和尚滨花园
观察者网
如今的行情，新盘降价已经不是什么稀奇事了，为什么这两个盘会被处罚？
昆山住建局是这么回答的：扰L l A j E y C y 8乱房地产市_ Y e场正常秩序，造成社会不稳定因素. n B w : X
我搜了下地图，发现这两个盘距离上海的位置大概是这样的
其中，梦之悦花园原定2.1万/平的一楼、顶楼房源，现在降到了1.6万/平
而尚滨花园均价1.8万-1l O \ ^ } f m _.9万g , f = ! @ z/平，通过五一折扣a u )优惠降到1.5万/平
我选了两个盘2 y s 9 S的小户型，粗略算了一下，打折后是这样的：
参考江! ^ 6 I O * 5 m ;苏其W E f N ) .他城市的限跌令，最g d E B [ b F近一个颁布的是南通：限跌8%
和两个盘的降幅差了好几倍，所以降价不是不可以，而是不能降太多
不过，为什么昆山开发商，会在此时冒这么大的风险打折出售？
各位试想下，只是两个降价楼盘的问题么？
这件事的背后，昆山楼市遇到了什么问题，一二手市场的真实情况到底如何？
这才是更值得关注的
于是，我们踏上了去往昆山实地调研的路程
01
昆山真实的新房市场，是什么样子
一句话总结就是热的更热，冷的更冷
提前和中9 d ~介约好时间，我们先来到了昆山h s T u d m V H的热门板块：城东经济开发区
这里，也是在沪^ . 2 V c } L上班的E d , G I q :通勤族更为关注的地方
4月以来，城东热度较高的新盘是中建熙悦雅园+ 7 S，目前均价还未公开，预测2.5万左右
我查了下，这个盘的户型在130-180平区间内，妥妥的纯改善
一直在做昆山新房市场的小李告诉我，大户型近两年成了昆山的o ( ; T , j @ q主流
因为改善需求越来越多了
比如去年开盘的东望璟园均价27300元R P n 9 X x/平，在板块内算贵的，结果最大的168平户型反而最快售罄
今年这种趋势更加明显，昆山热门板块的新盘，几乎是越贵越好卖
保利推出位于中心城区的璀璨璟园，成交均价29603元/平
4月成交了186套，是当月的销量第一
听起来，昆山新盘市场是不F ! A o是还挺热闹的？
但其实，出了中心城区和热门板块，情况就完全不同了
据小李介绍C s B : m ;，开头提到的两个被罚楼盘，都不是核心区位，而是昆山的乡镇板块
这些地方本来就不好卖，现在的市场就更难了
类似的，还有雅居乐聆湖雅苑、中锐星悦江南里、华侨城水F q | @ m ( b &月源岸等
这些新T Q ,盘也放出了一定的折扣，有的甚至推出“工抵特价房（仅限全款用户）”的优惠
我查了下地图，发现这几个盘不是在周庄就是淀山湖附近，离昆山市区远了十万八千里
目前，整个昆山新盘市场，就是这种两极分化的模式
而且核心区的新盘有限，只靠几个楼盘是拉不动整个昆山的? 7 W { y a成交量的
这也是实地走下来，让我最意外的一点：
今年的昆山，很少看( N ! T F到新盘项目
一问中介才知道，不是因为卖光了h H D v c n，而是实在没什么项目了，客户成交自然也就少了
小李的体感是，3月客户还有一些，到4月就少了很多
这一点C 1 \ |，从数据上看也很清晰：
4月昆山新房成交1610套，环比3月下跌977套，降幅37.8%
虽然受} F @ # \ I ^ t ~改善盘入市影响，拉高了均价，达到23765元/㎡，但成交量却大幅下滑了
小李解释说，他手里最近几个以小换大的客户，都是目前趁着优惠低价抓紧置换的
而除了有真实改善需+ R 5求的客户外，其他产品，目前很难有大量成交
02
一手的分化严重，传导到了二手市场
还拿城东来看，顺着板块内东西向的景王路走了一遍，我最大d l 3 0 p }的感受是
如果昆山的一手市场是分化，那么二手市场，就是明显的差了
我先去链家网上看了一眼，目前整个昆山的二手房整体挂牌量是45480套，挂牌均价25428元/平
这个数字意味着什么？
对比一下就知道了，去年9月，整个昆山的二手挂牌量是33675套
才过了半年多，着急卖房的房东就增加了一万多人
而实际情况是，买房的人并没有那么多
今年以来，昆山前四个月的h L P ; e二手成交数据是这样的：
数据来源：中指研究院
尤其4月，整个二手市场的成交套数肉眼可见地V ( ? d f ?在减少
从3月3019套跌落到4月的1724套，这意味着，愿意接盘的客户越来K L t 3 5 C p ,越少了
挂牌量高、接Z O ` ~ 6盘量少，这就是目前昆山二手市场的主要矛盾
我们找到了在昆山专攻二手市场的中介洪哥，发现他的市场感受
和上面的数据, p j N ~基本一致
洪哥先带我们看了一个已经开发10年以上v \ 8 G W的大盘：绿地21新城
这个小区是城东4大“金刚盘”之一，体量也是板块? ! v附近最大的一个
从小区名可以看出，小区的定位就是冲着打造生活新城去的
内外配套确实丰富，整个大城的中间地段，设有各种品类的底商，外部也被商场、学校、医院包围
几乎能满足家庭的全部日常需求
目前绿地21新城的链家挂牌量是674套，比起总户数9000多，挂牌率不算太高
在我看的几个二手小区中，是u q H x 0 y h P w最具有生活气息的一个
和中介聊天过程中，我了解到
目前这个小区挂牌的房东主要有两类
一类是本地置换的，因为习惯了这里的生活氛围，以小换t $ ? L n | z大继续在这里生活
不过更多的一类，就是16-17年以上海为主的外地客户
那些当年一万左` { & 2 g D \ # ?右买入昆山的房东们
今年( & E 4 % z开始，他们大都选择了离开_ + b = E v a，着急把房子卖出去
其中一套挂牌价170万的3房，中介透露，如果诚心买，可以和房东谈到160万左右成交
而顺着景王路向东，有很多房龄五B a C 6 f年甚至十年以上的小区
预算150-160万左右，基本上都可以拿下位置、户型还不错的房源
其中，房龄较新的首创悦都，J M a d让价也很明显
中介带我看了一套89平3房，链家挂牌价175万，房东急需现金周转，最低160万也有可能
不过，以上看的这些都是高层，基本只能满足m – C @ I D ;自住，房东也都以尽快出手为主，让步很大
中介告诉我，如果想投资，目前昆山只有洋房还算相对保值了
为了验证，我又去看了同小区内z { ~ k H g I B的一套洋房产品
整栋楼只有9层，前后楼距很宽，这套精装3房* J b \ k ! s的位置是7楼，视野优势很大，在昆山内算比较稀缺了
所以房东挂价200万，@ / ? _ – b套现后准备今年内买在大虹桥
我注意到4月26日之前，这套洋房在链家的挂牌价格还是215万
半个月左右，下调了15万，此时我才明白中介说的相对，是什么意思
目前，整个昆山二] ^ A v p ~ _手市场的情况就是这样
一旦行情转阴，无论什么产品，二手市场的下沉几乎是不可避免的
03
这两年G w U M 3昆山变化挺大的
看完房后，和中介聊了聊昆山近几年的变化
据他感受，16= @ k s A d & R-17年刚入行时，也是投资客最多的时候
很多看房团用大巴拉来一车又一车的人，大多是上海客户，也有其他省的
这些客户自住需求较小，所以中介@ # 8 % K带我看了近十套房子，有三四套都还是早期毛坯的样子
前几年小区里晚上亮灯的窗户也很少
直到长三角逐渐一体d – H w B s z (化，地铁、配套都有了，自住客户才o Z p ^慢慢聚集过来，形成了今天慢节奏的生活氛围
但是这两年的昆山，_ g ! J J人却越来越少了
前不久，昆山传出30年老台企要u m S @ l ` M搬迁的消息，意味着很多人面临失业，也可能就此离开
不过这已经不是第一次了
近一年，很多扎根几十年的台资或外资企业，都| T I在陆续搬出昆山
直接后果就是一部分人才流失
我查了下数据e 4 ] z，2022年昆山的常住人口为209.2万人，而2021年是211.18万人
一年内_ } D W ( 7，常住人口减少了近2万人
背后很大一部分原因，和昆山一直在做的城市转型有C Z Z Q N z Y i ^关
2015年开始，昆山已经在计划摆脱世界工厂的身份，从传统制造业转型成高新技术产业
只是新的人才引进速度，并未赶上旧的人才流失速度
这也意味着，目前昆山内在的自住需求后继不足
因此，当外地投资客纷纷撤离，昆山楼市的购买力落差就会越来越大
不过，谈话最后，对于未来的昆山楼市，洪哥却依然保持积极的心态
他也提到，6月后，包括城东在内的整个昆山市区，可能会发生变化
6月底S1线b G + ~ 0 ] l u 4将正式开通，向西通苏州地铁，向东与上海11号线无缝对接
可以预想，很多房东的心态也会跟着转变
届时，挂牌价就未必是现在的价格了
04
在昆山转了很久，也和当地的中介聊了很多
我最明显的感受是
这两年，昆山一直努力与上海同步，同时也承受着上海的直接影响
作为上海的卫星城，昆山一度是投资客的必经之地
也吸引了很多没有上海购房资格的年轻人，出于性价比考虑，把家安在这里跨城上班
这些V F V W q – E (外来人口，占了昆山常住人口的50.21%，一半还多，可见d U 3 G这座城市的包容性
直白地说，昆山楼市的大部分需求正& d C B是这些人提供的
如今，受疫情、城市_ A l M T t g转型的影响，昆山正在经历人口流失
而上海近两年也存在一些不稳定因素，原本跨城生活的一部分年轻人，很难再坚持下去
要么选择回了老家，要么转向其他城市
这对昆山楼市的影响是巨大的，也就有了我们今天看到的真实现状
不过，正如中介所透露出的信息
随着S1的通车，沪苏之间的任督二脉终于真正打通，昆山的作L 8 F d用越来越突出
这座最强县级市，后续也许会迎A b 4 } f K w D m来新的变化
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