界面新闻记者 |
2022年录得业绩亏损的A股房企不少，但华侨城A（000069.SZ）却成为目前唯一一家收到证券交易所问询的房企。
4月22日，深交所向华侨城A发出2022年年报的问询函，要求其在5月5日前说明归母净利润大额亏损、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具体情况i 4 T W 4 Q q + –等。
这已经是深交所第二次就华侨城A2022年的业绩所发出的问询函，在华侨城A于1月底发布2022年业绩预告没多久，深交所也发出过关注函，当时主要要求其说明大额计提资产减值的具体情况。
显然\ 1 | #，在正式的年报发出后，深交所对华侨城A业绩的合理性有了更多疑问。
房地产业务毛利率小幅增长，但归母净利润大额亏损的主要原因及+ ? o N D合理性，是此次深交所要@ ) : U \ 5 6 5 x求华侨城A说明的首个问题。
根据华侨城A年报，其在2022年转盈为亏，归母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，这也是华侨城上市15年来首次年度亏损。
但在归母净利润大幅亏损的情况下，作为华侨城主营业务的房地产业务毛利率却同比增加0.51个百分点至21.y G b 786%。
深交所要求华侨城A分别说明2022年房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，来说明上述数W Z g T { + \据的合理性。
对于归母净利润大额亏损的主要原因，华侨城A在业绩预告中曾提及房地产业务毛利同比下降。然而，在b $ I \正式发布的& K D 4 m R年报中，华侨城A的房地产业务毛利率并没有减少，毛利率减少也就不再列为归母净利润大额亏损的主要原因之一。
华侨城A在年报中指出，2022年归母净利润转亏的主要原因是房地产业务净利润贡P I m M #献同比减少，计提存S / f : ; $货减值准备较2021年大幅增加，同时转让股权实现的投资收益减少、对部分景区资产计8 i \ ! f提减值以及按持股比例确认的投资收益大幅减少。
不同A R w & E于其它规模房企，华侨城A的旅游业务收入占比不小。年报显示，华侨城A2022年实现主营业务收入766亿元，同比下降 25%，其中旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%: F b R g n L [，房地产业务收入494亿元，同比降低16%。
中信证券分析师陈聪指出，华侨城A大额亏损并不只是2022年经营遇到挑战的结果，更是一些历% ^ + X史问题的积累。在过去很长一段时间，华侨城旅游文化品牌b O 2 H 9 [ M R老化，景/ B \ ; + ^ @ 4 o区和主题公园相对竞争减弱，房地产开发? ! z V则规模不经济，拿地质量一般。
“过去几年华侨城尚7 6 E 2 j能依靠早1 u v @期土地储备不断释z ! v ? ; ; h放业绩，但房地产项目分布区域从早年聚焦深圳、北京、上海等大城市到能级不断下沉；旅游业务从早年力争对标迪士尼等国际公司，到和国内同行相比都并没有明显优势。”
陈聪表示，如果一个区域公司既要兼顾房地产开发，又要{ { z – | R [致力于欢乐谷运营，还要发展好商业和酒店等业务，确实容易顾此失彼。
值得注意的是，2022年4月，华侨城集团进入一个新的发展阶段，原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。
在2022年年报中，新任董事长张振高用“正处于成w @ } M % y立以来经营压~ * s ` i $ H力最大，风险挑战最多P u , 9的时期”来评价华侨城当前所处的阶段。
因此，在一些投资者看来，华侨F Y # D s K q城A大额计提资产减值是新领导上台后的一大举措，通过一次性解决历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。
年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。
计提资产减值，g S D M # u G主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损m x 4，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。
不过，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行U * ]减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计5 & Z h ( ^ ;提资产减值v J \ $来个“洗大澡”。
因此，华侨城A资产减值的合理性是深交所聚焦的重要问题，11条问询中，资产减值相关的问题占了6条。
深交所提到，华侨城A在2月16日披露的《关于深圳证券交易所的回复公告》显示，成都、广州等地 2022g q \ 9 ` m m ^ e年销售均价同比上涨。
在此情况下，华侨城A需s j z ( D U要结其房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性。
同时，深交所也要求华侨城结合报告期所处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明其计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价& ! A + u U准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。
针对华侨城A并未在年报中提供对旅游景区资产计提减值准备的具体数据，深G { Z E { P P D交所要求其提供具体情况、减值迹象的判断依据及减值测试的主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。
面对深交所抽丝剥茧般的问询，华侨城的过去一年大额亏损的业绩，或许能更真实呈现在投资者面前。
界) ? } L k面新闻记者 |
2022年录得业绩亏损的A股房企不少，但华侨城A（000069.SZ）却成为目前唯一一家收到证券交易所问询的房企。
4月22日，深交所向华侨城A发出2022年年报的问询函，要求其在5月5日前说明归母净利润; F = ,大额亏损、大额计提资产减值、经营活动– # = g l i R现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具体情况等。
这已经是深交所第二次就华侨城A2022年的业绩所发出的问询函，在华侨城A于1月底发布2022年业绩预告没多久，深交所也发出过关注函，当时主要要求3 J \其说明大额计提资产减值的具体情况。
显然，在正式的年报发出后，深交所对华侨城A业绩的合理性有了更多疑问。
房地产| I !业务毛利率小幅增长，但归母净利润大额亏损的主要原因及合理性，是此次深交所要求华侨城A说明的首个问题。
根据华侨城A年报，其在2022年转盈为亏，归[ & 0 m _ & /母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，这也是华侨城上市15年来首次年度亏损。
但在归母净利润大幅亏损的情况下，作为华侨城主营业务的房地产业务毛利率却同比增加0.51个百分点G a : 0 s G 9至21.86%。
深交所要求华侨城A分别说明2022年房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情_ Q i ? f况，来说明上述数据的合理性。
对于归母净利润大额亏损的主要原因，华侨城A在业绩预告中曾提及房地产业6 9 b d q 0 ` +务毛利同比下降。然而，在正式发布的年报中，华侨城A的房地产业务毛利率并没有减少，毛利率减少也就不再列为归母净利润大额亏损的主要原因之一。
华侨城A在年报中指出O q |，2022年归母净利润转亏的主要原因是房地产业务净利润贡献同比减少，计提存货减值准备较2021年大幅增加，同时转让股权实现的投资收益减少、对部分景区资产计提减值以及按持股比例确认的投资收益大幅减少。
不同于其它规模房企，华侨城A的旅游业务收入占比不小。年报显D X / h示，华侨城A2022年实现主营业9 d F 2 3 7务收入766亿元，同比下降 25%，其中旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，房地产业务收[ F 0 ^入494亿元，同比降低16%。
中信证券分析师陈聪指出，华侨城A大额亏损并不只是2022年经营遇到挑! . I V战的结果，更是一些历史问题的积累。在过去很长一段时间，华侨城旅游文化品牌老化，景区和主题公园相对竞争减弱，房地产开发则规模不经济，拿地质量一般。
“过W J X V P w N去几年华侨. * M V a城尚能依靠早期土地储备不断释放业绩，但房地产项目分布区域从早年聚焦深[ N 2 1 R N 8圳、北京、上海等大城市到能级不断下沉；旅游业务从早年力争对标迪士尼等国际公司，到和国内同M ^ 1 \ V k f :行相比都并没有明显优势。”
陈聪表示，如果一个区域公司既要兼顾房地产开发，又要致力于欢乐谷运营，还要发展好商业和酒店等业务，确实容易顾此失彼。
值得注意的是，2022年4月，华侨城集团进入一个新的发展阶段，原董事长、V C O D w ) K # 2党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。
在2022年年报中，新任董事长张振高用“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期T ? I $”来评价华侨城当前所处的阶段。
因此，在一些投资者看来，华侨城A大额计提资产R x S S h |减值是_ V A N 5 / P u 1新领导上台后的一大举措，通过一次性解决历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。
年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资9 t k 2房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到L \ = , h { O n约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。
计提资产减7 = ? h c q T值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，w ) 4 @若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。
不过，由于资产减值判断B D ? 8 h n w的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。
因此，华侨城A资产减值的合理性是深交所聚焦的重要问题，11条问询中，资产减值相关的问题S 2 # )占了6条。
深交所提到，华侨城A在2月16日披露的《关于深圳t $ s : 1 F N证券交易所的回复公告》显示，成都、广州等地 2022年销售均价同比上涨。
在此情况下，华侨城A需要结其房地产业务毛利率2021年~ s S } % P同比大幅下降、2022年同比小幅增长E [ u且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性。
同时，深交所也要求华侨城结合报告期所Z P W \ & f X处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明其计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价c k l & P v D准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。
针对华侨城A并未在年报中提供对旅游景区资产计提减值准备的具体数据，深交所要求其提供具体情况、减值迹象的判断依据及减值测试的@ – V主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。
面对深交所抽丝剥茧般的问询，华侨城的过去一年大额亏损的业绩，或许能更真实呈现在投资者] 6 T K E } T ,面前。
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