新京报记者 袁秀丽 张晓兰
作为首个减量发展的大城市，北京城市更新面临着区域更新难统筹、更新资金难平衡、产业资源难导入等挑战。4月13日，由北京城市更新联盟联合北京市城市规划设计研究院、戴德梁行共同编写的《2022北3 d d 4 9 A Z京城市更新? 1 :白皮书》（以下简称《白皮书》）正式发布。
《白皮书》显示，北京城市更新坚持减量和高质量发展，未来将呈现更加注重片区化推进、突出运营导向、强化区级统筹、凸显国企担当Y ^ E v – 0 – q /、注重低效产业园区更新等趋势，同时在土地规划、建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策细则、完善相关机制。
《白皮书》提出，北京城市更新未来将呈现更加7 2 Q S a x 8注重片区化推进、突出运营导向等趋势。主办方供图
41个老旧小区改造引入社会资本
“北京市存量建5 p 6 %设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米，其中，中心5 2 B城区约1.66亿平方米。”《白皮书》= u W / u o q ~显示，作为首个减量发展的大城市，北京坚持减量和高质量发展，比如践行绿色节能减碳，推动城市更新和“疏整促”有效衔接，不搞“大拆大建”，7 ] s e c . [ + ( 坚持“留改拆”并举，采用小规模、渐进式、可持续的城市更新模式。
2022年，北京在出台《北京市城市更新条例》、发布城市更新专项规I 4 s K n v ( | y划的同时，坚持项目化推进，探索适合首都发展的城市更新新路径。其中，进一步优化示范项目选择标准，在关注单体项目的同时，更关注片区化、产业类项目。比如，将方庄街道、玉桥街道、朝外片区、王府井街区等片区化项目和理想汽车、张家湾a d ^ ; k ^ Y V设计小镇K R v I、海尔智造等产业园区改造项目纳入年度示范项目。在102( ; W {个示范项目中，片区化、产业类项目这两类项目K 3 9 ( t u _ s占比T P y为50%。
老旧小区改造方面，2022年北京新开工330个、完工205个，持续推广“劲松模式” “首开经验”；此外，引入社会资本参与的试点项目增加到41个，15个已完工项目运营效果良好。
与此同时，危旧楼翻建试点也取得突破。东城光明楼17号楼，朝阳光华里5、6号楼已经入住。在老旧厂房改造项目中、天空之境•产业广场、北泡轻钢一期、理想新能源汽车项目、金隅兴发科a V ; j @ = / ;技园等项目或即将竣工或进展顺利。
在传统商业与商圈改造项目中，U M T x R 9昆泰商城更新改造后，将与侨福芳草地、世贸天阶、工体国际体+ j v ] M y H T 4育文化综合体等空间产生有机联动，激活朝外大街整体活力；在公共空间c N | _ * ^ X –改造项目中，京张遗址公园、亮马河国际风情水岸等项目，有效提升了区域风貌。
在低效楼宇改造项目中，模式口历史文化街区项目、中坤广9 l !场字节跳动总部、鼎好大厦等项目已陆续投入使用。其中，鼎好电子大厦卖场向服务于科技创新企业的高品质写字楼转变。
值得一9 % { I l l t提s , Y =的是，南中轴国际; _ e文化科技园前身是大7 ] n红门服装商贸城，关停之后进行更新改造，探索建立“空间+投资+服务” 新型园区运营模式，着力建设北京元宇宙承载空间。
正在更新改造o \ @ ; O d 1 u中的南中轴国际文化科技园。企业供图
面临片区难统筹、资金难平衡等难点
需要关注的是，北京的城市更新既要落实国家城市更新的相关要求，如严禁大拆大建等，$ F | e + , x S又要落实北京城市总体规划的刚性管m w \ j % | k }控措施，努力做到减量、提质、增效。这些决定了北京城市更新的难度远超其他城市。
在近三年的实践中，北京城市更新面临着片区难统筹、资金难平衡、产业资源难导入、风貌难融合、政策难落[ C : 5地等难点问题，其中前三个问题较为突出。
北京城市更新具有资金投入大、回h C s e \ O收周期长、盈利空间有限的特点。市场主体参与的城市更新项目所面对的资金平衡难题_ R * Y x { ,，主要是前期投资资金筹集难、运营期资金动态平衡难、退出期a – &潜在风险导致D % !回款难。
对此，《白皮书》$ / , L 6 i a V提到，可以从资金的两端共同破局，即提升项目外部的融资能力与保障项目内部的资金动态平衡。其中，由于城市更新项目普遍资金需求较大，因此需要灵活运用多种融资渠z b x道：政府财政资金、金融机构资金、产权人投} n |入资金和社会资本} [ 1 v Q 5 J投入资金等。融资方式往往涉及多类型、多主K 3 + ) c l 1体、多轮8 ] t p次的组合，城市更新基金及类REITs作为创新金融模式，可同时满足多元混合的融资需求，将成为城市更新资金难题的重要突破口。m l b L ~ d e F
在城市更新项目的内部资金动态平衡方面，主要可分为前期开发投入及后期经营收益两方面。《白皮书》建议，在前期开发投入方面，可采用分期改造、滚动开发的模式以避免前期改造投入过高，产生过大的资金压力，同时多业态项目的合理开发顺序可保障现金及时回流，缓解资金压力，并延长项; 7 G H目整体曝光度，达到市场引流效果。
“有效降低项目时间成本和财务成本f w b c , m B”
《白皮书》\ C & ? c _显示，北京市w y E 9 Q城市更新的未来将呈现更加) N – 1 M = *注重片区化推进、突出运营导向、^ $ 9 p ] D Q强化区级统筹、凸显国企G D H P k 6担当、注重低效产业园区更新等趋势。
在《白皮书》发布会现场，北京市委副秘书长王灏提出，继续坚持项目推动、试点先行。坚持绿色、低碳理念推进城市更新，与健康城市、韧性b \ h城市建设B x o f z H P N )结合起来，围绕市民群众急难愁盼问题，补齐公共服务和基础设施短板，改善人居环境，提高城市品质。以项目为抓手，在实施中检验和完善政策Q t j . b，以试点为方法，成功后再逐步推开，确保形成可推广可复制的经验和模式。围绕示范项目落& N # ,地实施，进一步优化完善现有机制，强化统筹、密切协作、加强调度，努力破解实施中的难点、堵点、痛点，不断探索市场化路径。
“鼓励多元H k 9主体参与。”王灏表示，有效降低项目j & W b u 0时间成本和财务成本，确定好市场主体的权利和义务边界，解决好“第一桶金”问题，吸引市场主体投资。城市更新是长线投资，需要“耐心资本”，要继续倾听企业需求，为参与城市更新的企业“+ { U 5 H松绑”、减负、赋能；要乘着条例实施的东风，加快制定配套政策，提F + S J R ` y A Z高政策的M U m A ` *可达性和透明度，助推打\ R N ~ s k w / a造微利可持续的盈利模式，让市场主体敢于、更愿意投入城市更新的2 6 Q 7 O“新蓝海”，努力探索适合首都特点的城市更新之路。
为了促进和保障城市更新行动的有效实施，助力发展趋势进一步加速，《白皮书》提到，未来需在土地规划、r \ \建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策细则、完善相关机制、加强宣传解读。其中，在引导鼓励市a T W 3 ; 9 x场主体参与城市更新方面，建立健全与国Y C l有企业参与城市更新活动相适应的考核机制，支持企业盘活闲置资产；优C . k { Z G – 7 t化国企监管规则，从管资产转r 7 3 n M Y O向管资* f f , ! L本；完善创新国企与民企合作的方! _ 4 f & o式，探索轻重分离的资产管理模式。
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