叫停一笔10亿收购，华润万象生活仍然是物管行业“并购王”

界面新闻记者 | 黄昱

终止收购祥生物业！作为2022年物管行业的“并购王”，华润万象生活在3月28日交出去年成绩单的同时，也对外公告了这样一则消息。

对此，华润万象U $ 9 I a ` O , Z生活方面表示，在对, z ;祥生物业的进一步尽调过程中，发现为满足其管理要求，预期需要加大对项目的改造费用，同时部分项目被责令降低s | ^ – g物业费收费标+ n b , ~准，这些因素导致原定10.36亿元的交易对价需要下调，但双6 n { K h a n J方未就交易对价达成一致。

即便如此，凭借+ 0 / / q \ x 4以总m ` \ v金额约36亿元收购中南t t C ? . v W服务、禹f t u洲物业、九洲物业，华润万象生活依然是2022年物管行业收并购总金额最高的企业。

物管行业曾在2021年爆发收购潮，当时物管公司估值处于高峰，被收购标的也水涨船高F ~ b _ V。随着市场环境变化，物管行业大规模收并购在2022年明显减少，曾经的两4 t x k d 1 Z 1大收购方——万物云和碧桂园服务也几乎没有p o s A VW d b H N k 6 } 9 p + x N动作，有能力在并购市场出& @ ) b = \ h – i手的物企凤毛麟角。

3月28日，华润, I fu % u K | 6 j ] 7 C万象生活+ . – f副总裁王海4 3 \民在业绩会上表示，公司秉承有质量的规模增长原则，如} S I q果2023年有符合公a j A R p司并购原则的标的，华润万象生活还会积极去争取，通过收并购来扩大规模以及补足上下游业务能力* 6 B。

华润万象生活在资金上有足够的优势。据华润万象生活首席财务官杨红霞介绍，即便是支3 N { y B 6 V付了2022年收并购的大额对价之后，华润万象生活期L ~ & V c末的/ X @ N \ E在手现金仍然超过了150亿元，为公司持续的规模扩张奠定了基础。

把握s | C n住并购标的估值回落的机遇期，华9 v y润万象生活把d p } $2022年定位为“规模扩张年”，最终也获得规模和收入的明显增长。

数据显示，2022年，华润万象生活净新b D 6 3增第三方合约面积1.43亿平方a [ , | @ Z A米，同比增长297.4%；其中F 8 U @ r 3 w收并购、竞标直拓及合资合作各渠道面积贡献占比分别为75.9%、20.7%及3.4%。

截至2022年年末，华润万象生活总合约面积达3.49亿平方米，总在管面积达2.91 亿平方米，分别按年增长78.0%及87.3%K b U m W ]；第三方合约面积及在管面积占比分别达61.2%和57.6: N f g V 6 o `%。

尽管华润万X n X $ &象生活的管理规模已获得较大跃升，但与头部规模物管企业相比还是存在一定差距。

数据显示，仅截至上半年底，万物云的在8 s u F A ?管面积及+ c C 8 X )合约管理面积分别为8.4亿平方米、10.9亿平方米；碧桂园服务分别为约8.4亿平方米、16.1亿平方米； 保7 2 B利物业分别为5.23亿] U 1 @平方c * g D米、7.32亿平方米 ；雅生活分别^ h } \为5.29亿平方米、7.06亿平方米。

从收入来看，华润万象生活全年收入约为120.16亿元，同比T [ 5增长35.4%。其中，住宅物业管理服务板块收入为78.02亿元，同比增长46.9` A e q 8%，其中收并购项目贡献14.75亿元收入；G T ) U 9 i –商m X + n业运营及物业管理服务a m & o d A板块为42.} ] u 114亿元，同比增长18.2%。

相较于万物云去年约3\ H A 8 [ C Q 701.1亿元的收入，华润万象生活虽然还存在差距，但其赚钱能力明6 ? [ 1 t w A Z x显更强。

数据显示，华润万象生活2022年归母净利润约为2o = x2.06亿元，同比增长27.9%，而万物云同比下降9.4%至15.1亿元。

商业运营及物业管理是华润万象生活的强项。

过去的一年，虽受行业承压和U ; U 3 J w疫情影响，华润万象生活商管板块收入仍然同比提升18.2%l J u = } E至42.14亿元，毛利率同比增加2.1个百分点至50.7%。

截至2022年底，华润万象生H Z + ( E V r活商业在营购物中心86座，其中l } t @ E a 7/ e x q o | a x重奢购物中心增至11座。全年新签d T U : l ) K : 7约商业轻资产外拓项目] P # X u d / o13个，均位于一二线城市H ` C K E I。

自2020年上市以来，凭借商管运营的优势，华润万象生活一直P # M z F j k d保持着行业最高h # k q d O 8的市盈率区间，估值一度超过100倍市盈率。随着物管板M a W !块进入下调阶段，华润万象生活的市x ` + d J v L Z e值也不可避免地走低，但却因跌幅更少而在去年7月19日首次超过碧桂园服务，{ r J 6 x R :跃居物管行业市值第一。

去年下= i D v @ $半年以来，华润万象生活稳居物企市值第一，总市值约为890亿港元，静态市盈率约为42倍。紧随其后的是万物云，当前静( ; P u / o* J W @ . i态市盈率约为25倍，总市值约为42~ J s N | Q k8亿港元。P w L 0 F T

根据华润万q , ^ ( h `象生活的“十四五”规划目标，到2025年. t P A H O，公司总体物业管理面积要达到4亿` ) ! P } 6平米，第三方外拓面积要占50%；商业方面，第三方外拓至少50个购! ; 1 L ? & L x ?物中心，在管项目达到150个。

即便当前有超额完成目标的势头，华润万象生活董事会主席李欣也表示，暂A j\ * \ } L没有调整目标的计划，公司的经营理念是有V @ %Z I i O . y质量的规模增长，并不唯规模论，这对于轻资产管理公司是非常重要的。

“我们十四五的战略规划目标L c f很清晰，也比较积极和& 5 = a Z d g – !乐观\ \ y r B – p = g，所以如果我们能够在十四五期间高质量的完T _ $成既定的战略目标已经是对资本市场一个非常好的承诺兑现。”

界N v ? r E 2 8 !面新闻记者 | 黄昱

终止收购祥生物业！作为Z P e L H Y202% \ + ! + z q2年物管行业的“并购王”，华润万G j 7 ` f (象生活在3月28日交出去年成绩单的同时，也对外公告了这样一则消息。

对此Z 7 U f 1 g，华K G 5 I s R Lv [ r K k a Z 4 6润万z a L = a 7 _ 0 –象生活方面表示，在对祥生物业的进一步尽调过程中，发现为满足其管理要求，预期需要加大对项目的改造费A v Z {用，同时部分项目F ? v N ] U被责令降低物业费收费标准8 o K E B X，这些因素导致原定10.36亿元的交易对价需要下调，但双方未就交易对价达成一致。

即便k 7 e s 2 P $ 5 @如此，凭借以v Q [ T i y d总金额约36亿元收购中P I *南服务、禹洲物业、九洲物业，华润万象生活依然是2022年物管行业r w Q 1 h P q v收并v F p @ b购总金额最高的企业J ` R 6 m ) _ \。

物管行业曾在2021年爆发收购潮，当时物管公司C T y a P d x = ;估值处于高峰，被收购标的= 8 B ! ] t也水涨船高。随着市场环境j m = 0 g J变化，物管行业大规模收并购在2022年明显减少，曾经的两大收购方——万物f A b o \ B云和碧桂W j a E ]园服务也几乎没有动作，有能力在并购市场出手的物企凤毛麟角。

3月28日，华润万象生活副总裁王海民在业绩会上表示，公司秉承有质量的规模增长原则，如果2Z L V P + z023年有符合公司并购原则的标的，华润万象生活还会积极@ A $ p ?去争取，通过收并购来扩大规模以及补足上下游业务能力。

华润万象生活在资金上有足够的优势。据华润万象生a & c u 6 v Q 0 4活首席1 y d } =财务官杨红霞介绍，即便是支付了2022年收并购的大额对价之后，华润万象生活期J 4 j K ] 2末的在手现金仍| – k ( E然超过了150亿元，为公司持续的规模扩张奠定了基础。

把握住并购标的估值回落的机遇期，华润万象生活把2022年定位为“规模扩张年”，最终也获得规模和收入的明显增长。

数据显示，2022k a 0 v P #年，华润万象生活净新增第三方合约面积1.43亿平方米，同比增: Y I ) L 5长297.4%；其中收并购、竞标直拓及合资0 L k v g w F N合作各渠道面积贡献占比分别为75.H c l9%、20.7%及W – ^ dZ V a / D 8 q W R y p S3.4%。

截至2022年年末，华润万象生活总合约面积达3.49亿平方米，总在管面积达2.91 亿平方米，分别按年增长78.0%及87.3%；第三方合@ y ! v A V [约面# j f D H 6 w积及在管面积占比分别达61.2%和57.6%。

尽管华润万象生活的管w e `理规模已获得较大跃升，但! y 3 & *与头部规模物管企业相比还是存v 4 Q ^ 6 p n. x b l t w在一定差V L e x Q距。

数) ~ b ~ %据显示，仅截至上半年底，万物云的在管面积及合约管理面积分别为8.4亿平方米、10.9亿j & k v平方米；碧t & ! w J \ A b k桂园服务分别为约8.4M % f 0 , hM E E e \ v亿平方米、16.1亿平方米； 保利物业分别为5.2@ w t 3 N n p F p3亿平方米、7.32亿平方米 ；雅生活分别为5.29亿平方b ~ k米、7.06亿平方米。

从收入来看，华润万象生活全年收入约为120.16亿元，同比增长[ d M S Q s i35.4%。u [ * u W p w h B其中，住宅物业管理服务板块收入为78.02亿元，C t S B j同比增长46.9%，其A L 0 g中收并购项目贡献14.75亿元收入；商业运营及物业管理服务板块为. | B V U ` C ? s42.14亿A v k 7 Z N c元，同比增长18.2%。

相较于万物云| o ) 3 U k去年约301.1亿元的收入，华M } Q _ F 8润万象生活n M G e虽然还存在差距F g P ) k，但其赚钱能力明显更强。

数据显示，华润万象生活2022年归母净利润约为22.06亿元，同比增长r i \ E b279 r m S x Y ).9%，而万物云同比下降9.4%至15.1亿5 1 @ W y元。

商业运营及物业管理是华润万h $ m ] d 7 W Y象生活的强项。

过去的一年，虽受行业承压和疫情影响，华润万象生活商管板块收入r E W仍然同比提升18.2%至42.14亿元，毛利率同比增加2.1个百分点至50.7%。

截至2022年底，华润万象生活商业在m d $ \ y t H 8 j营购物中心86座，其中重奢购物中心增至11座。全年新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市。

自I _ a \2020年上市, X V j w以来，凭借商管运营的优势，华润万象生活一直保持着行业最高的市盈率区间，估值一度超过100倍市盈率。随着物管板块进入下调阶段，华a z s w W润万象生活的市值也不可避免地d N d C走低，但却因跌幅更少而在去年7月19日首次超过碧桂园服务，跃居物管行业市值第一。

去年下半年以来，华润万象生活稳居物企市值第一，总市值$ Y $约为890亿港元，静态市盈率约为42倍。紧随其后的是万物云，当前静态市盈率约为25倍，总市值约为428亿港2 1 J h ^ b *元。

根据华润万象生活的“十Y } W k a O n四五”规划目标，到2025年，公司总体物业管理面积要达到4亿平米，第三方外拓面积要占50%q t : N @ S；商业方面，\ k ^ ? 7第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。

即– + { , v N E便当前有超额完成目标的势头，华润万象生活董事会主$ E J席李欣也表示，暂没有调整^ _ J R H p / p @目标的计划，公司的经营K q ^ 3理念是有质量的$ J X i规模增长，并不唯规模论，这对于轻资产管理公司是非常重要的p w 0 z。

“我们十四五的战略规划目标很清晰，也比较积5 M Z \极和乐观7 Z F 5 `，所以如果我F v C p B Z o们能够在十四五期间高质量的完成_ i B既定的战略目标已m k – b L经是对资本市场一个非3 e w { ]常好的承诺兑现。”

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