2023年北京买房重点板块——刚需篇
买房的客户，有刚需，有改善，也有投资。但有一个很有意思的现象：并不是钱多选择就多，反而大部分刚需可选择的房子是最多的。
大部分刚需的硬性要求是地铁通勤＋两居，对板块并不是非常敏感。打开贝壳会发现，自己o 8 Q p ~ g能买的房子好像还挺多，可是哪有时间全部都去看一遍啊。所以，这个时候，刚需一定要先梳理好自己的选房思路。不然，你会很累！每个片区都有能买的房子，看几天房保证你就会累得不行，这时d [ s t l n J候很容易稀里糊涂买了并不适合自己的房子。
刚需买房大概分为以下几类：
(1)偏重市区
在市区工作、对通勤时间敏感H Z E j (的刚需，预算有限的话，直接就沿着三环看公房社区吧。重点公房聚集的板块：
北三环：安贞、惠新、西坝河。l O O代表的小区安贞西里；
东三环：枣营、: ; \ p ; 2 !农展馆k d r、团结湖、金台里、甜水园一带，F } x Y r R农展南里、枣营北里、团结湖改造过的小区都可以；
东南三环：劲松、潘家园；
南三环：方庄、宋家庄。
在海淀北工作的刚需，如果没有学区需求，偏重自住的话，建议优先考虑朝阳北三环的公房，性价比更高，通勤也很方便。海淀的公房整体差别都不太; 4 T $ 1 W B大，不用太挑板块，主要看自己的需求和具体房子的情况。
(2) 注重楼龄
有些客户要求必须能公积金贷款25年，那对于房子建筑形式就有了要求，砖混结构和钢混结构的房子在贷款年限会有区别。刚需大多只能买砖混结构楼龄在2000年以后，或者钢混结构楼龄1990年j \ p f _ H : [ &以后的房子。上面几个公房社区里，小板楼没戏了，带电梯R 5 k % X S V的公房高层有不少是1990年以后的。但是如果要求必须2000年以后的房子，三四环的公房基本都很难满足了。就需要把眼光放到四环外、五环外了。
重点板块：
朝阳区：望京、朝青、常营、四惠、双井、东坝。。海淀区：海淀基本都得五环外了。
丰台：首经贸、草桥、角门、马家堡、宋家庄
其他重点板块：回龙观、通州武夷z d \ t 9 u I花园、亦庄等
(3)注重居住环境L V C \ & p ^ w –
可以先看看三四环比较优质的、单位自管的公房区，但是公房环境基本都不是特别如意。四环外其实也买不h t e到环境太好的商: O L 1 B t e m品房，勉强能做到小区和楼道干净。重点看环外吧！今年也会有一些新盘，比较适合刚需，比如房/ T |山线沿线，八通线沿线，1号线沿线，22号线沿线等等。感兴趣可以留言。
(4)注重户型、朝向、房子的舒~ Z W X L r h O适度
这类客户比较关注关起门C @ A o来窗户里面的居住舒适度，这时候楼龄，楼层，位置，P % u [ [小区环境等等可以次选。必I ~ ^须要南北通透／户型方正且面积比较大的，优选南边和通州的房子，丰台、大兴都能买到S 7 , ] m 5 1。回龙观也可。南北通透不是必选项的话，三四环公房社区和五环的商品房都能买到。
(5)自住，对地段、楼龄、环境都看重
直接看二手就行，刚需新房，地段直接就排除了，最多占个楼龄和环境，二手房的这种选房难度会比较大。但只要不是要求太高，各方面平衡一下，还是有可能选到合适的房子，只是这种房子非常稀缺，真的太难抢了，必须牢牢盯盘，才有可能买到。
(6)自住，更注重保值
这种选房难度也会比较大。保值往往是成熟地段，从城区角度来说比如东西城，东西城在现在就是刚需保值的代名词。所以客户的首先是看地段，在热闹，繁华，人头攒动的地段选一套能够到的刚需房，不是/ _ A g ! _ + } O特别容易，在楼龄，户型，楼层，付款方式往往会差强人意，需要客户坚定自己的选择，有房立马出手。
(7)偏投资的客户
偏好稳健型的更建议跟随刚需去买房，大部分刚需愿意买的地方7 } X R I * x f，自住属性高，流动性好，6 : ? 5 . 3 b I H保值都没问题。如果愿意长线持有，追求未来收益，可以考虑通州，副中心开个玩笑是唯一能够实现短期房价的倍增，起码很多地方有这T Q 1 w w Y I C样的可能O 2 t 2 r性，15年限购0 H 0 ~价格增幅远低于其2 1 @ V { : L :他城区，只要不介意通州的距离，是非常适合投资型客户的。如果更追求租售比，也比较考虑变现能力，要注意一定要选住宅，公寓是不可以的。
大家看房前，先把以上几个需求进行优先级的排序5 r L，在看房的过程中，想法肯定会有变化，再进行调整。
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