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不能广泛说的内容，我会用￥这个符号来代替，我会留下可咨询的相关部门，咨询完| % o . , I )还没搞懂的私信问我吧。
一、从签合同到过户的主要流程
买方的购房资质审核（30分钟内即出结果）——签房屋买卖合同——买方交定金（签合同当天交齐或当天交一部分，其余尽快补齐）——网签——面签（涉及商业贷款才有面签。如有公积金再加个初, L m p 8 U审，和面签差不多）——银行批贷——买方交尾款——过户——卖方收到贷款部分——交房（交房时间自行约定，一般是过户后或收到贷款后）。
生僻词解释f ` t – a
1、网签：即网上签约，上传到各区的4 + 7 V \建委，防止一房多卖；
2、面签：买方、卖方和银行三方签贷款合同；
3、银+ 6 R – O { W X行批贷：银行通知买方，贷款审批已过，准许放贷（不是放款，放款要在过户后）；
4、尾款：也叫首付款，是总房款-定金-贷款部分-（户口和物业保证金）；
二、区别汇总
1、安全性
主要涉及两方面，过户和交房，其中过户是大头。从上面的流程可知，过户前要交给卖方两笔钱，所以讨论安d , N x T k f ,全性就是讨论这两笔) { P m + / 4 s e钱。e . O $ U I R o未出问题，万事大吉。出了问题（举T J u W @ +个常见的例子，过户前房子突然被查封了，卖方无能力或不愿处! k { S理），导致无法完成过户，但这时买方最少也交了一笔钱，倒霉的可能交了两笔t & 6 / a 3钱。链家的处理方式：别担心，买, * + \ n ] p V方i ; U | ] o ~你; 6 $ \ 6 ; 2 8 !在我这交“保险”的钱了，你给了卖方多少，我先给你，然后链家我去和卖e / \方打官司区；其他中介的处N 7 – p理方式：别担心n E j J，你找我们做中介服务，有始有终，我陪你买方去和卖方打官司，我帮你作证。
（1）M D n T c q M [ (其他中介都有尾款的银行监管业务，那不就只有定金一笔钱有风险了吗？￥（可咨询光大或浦发银行）
（2）万一出事故后，链家把买方的钱垫付后，再去买别的房不就万事ok了？￥（可咨询各区的l V u q h网签部门）
（3）查封这种事，签前不能查到吗？答：可以，但没法保证过户前突然来了查封或其他意外事件，尤其是签合同到过户( x M X M & * d %的时间（黑话叫周期）比较长的。
（4）接上一条，签前有哪些查询渠道？
（声明：大部分情况用不到这样，有点夸张其实，一般经纪人或中介公g | J \ @司是不会做这些W d R q调查的。如果涉及到大额抵押、查封等情况，金融担保公司会做下述工作）
答：裁判文书网、执行信息s g ] E d ?网、天眼查（q ~ Q a { m s Q T业主有公司的，出问题的比例较高）、北京通（任何人直接能查到房子有无抵押，如果是银行的按揭抵押那很正常j S u 2 c W [ b @。业主自查能查到抵押权人和金额）z \ : Q。不管走哪一家中介，作为买房人，都应该自己查一查，尤其是感觉房子或业主有点蹊跷的时候。大部分都是官方网站，不花钱，i : A $ .就是比较耗时，建议自己或信得过的人来弄。
TIPS：最少也得花半天时间查O p J M清，你等见面了谈价了再去查来不及的，H r z而且那个时候大部分买方早就一头懵了，没精力做这些事。至于怎么见面前要到卖方的姓名、身份证号、房本地址是个学问x = U，别因为这事导d W ; i A ` H Z致签约失败。
2、房源
（1）现有（已登记在网站或小. % { b本本或电脑里的都算）房源，链家完胜，如果小中介还要做房源的话，利润太低。
（2）“没有房源，我怎么找你小中介买？”答：”i | n哥（姐），你看中哪套了，我去找X R 7下业主不就行了，. ; 7 d ! { Z对} = ? V W g J p对对，链接发我“。
（3）带看，同（1），小中介能便宜和房源成本低的关系也挺大。
（4）在中介行当，业主属于房源内的一部分哈，链家和业主的联系必然更紧密，会对别家形成信息差，而且强力的经纪人会有很强的自我a f S经济保护措施（防止跳单），直到价格或条件满足不了业主后，措施就会J 7 ! h p @ z B立马被攻破。买的没有卖的精，说得Y h ~ [ L K直白些，谁的条件好，业主跟谁签。在卖房风险上，卖方只要不过户，掌握主动权且毫无损失。（卖方请U \ q q o o记笔记）
3、贷款
不管中介、个人w – j 3 d ,、链家、爱家、麦田等等，+ b \ 8 Q Z都是找银行办，你要是论办理全程的速度，链家还是比较慢的。
收入要覆盖月供的二倍？￥（咨询任一小中介）；
我听说有人9 v _ g ; p .首付一两百万，二套贷款，买了个一千万的房？￥（咨询融资担保公司，如\ 0 w r t A & u厚泽，X 6 , \ % A O销售部看到请结下广告费，谢谢）。
4、办理速R 1 R N度
大公司固然有大公司的优势，但b A M ~ h d必然也有弊端，比如保守、环节复杂。链家的i ; % : # * |审批和排队会多一些，当然有关系是可以解决这俩问题的；越小的中介，越灵活，因为一个经纪人就可以操作全程嘛。
5、专业性
比较复杂，主要看经纪人的经验，和公司关系不大。举一个常见的例子吧，链家是中介（带看加签约）、贷款、H M C o \ h v Q金融、过户专员等分工协作；小中介大多是一人跑全程，最多有人辅助一下。要是单拎一项出来，链家有优势。从厚黑学来说，链家经纪人跳出公司，自己单干，起步阶段是有难度的，需要学的东西太多。
6、人员素质
链家完胜，能胜链家的是丽兹行及其他豪宅、别墅中介。其他中介都差不多，和收费成正比吧。
7、谈价流程
链家是双方分开谈，价差大、条件差距大、l $ 2 Q \怕买卖双方谈崩；比较伤卖方，买方的体验好评度也不高8 1 T L 5 O W = d，成单率也偏低，熬灯油战术，累身F y V累心的，该改进了。
小中介是三方直接见面的多，价差小，条件差距小、图省事；见面当天不一定能签字，卖方还会回去比比价。^ } c O O q
8、哪家中介都不想找，想省钱，自己过k m f H y v户行不行9 t 9 M –？
行，贷款咨询银行、网j % , W / 3 c签~过户那一堆咨询建委、联系房主稍微难点，如果m @ s Q W f #他不在家住的话。
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