北京楼市,真实情况如何?

哈喽大家好,我是血拼哥!

最近北京楼市是冷是热?房价到什么水平了?

有朋友跟血拼哥说,最近感觉很割裂:

有人说“北上广热起来了,将带动全国市场,房价回暖”

转头又有人说“北京7月第一周成交数据下滑严重,XZ失效……”

到底什么情况?

咱不听别人的结论,咱们自己看数据!

No.1 7月第一周数据下滑是真

先说下7月第一周数据情况。

上周(2024.7.1-7.7)北京商品房住宅共网签成交3796套。

其中新房网签成交883套,环比前一周下降46.97%,二手房网签成交2913套,环比前一周下降44.36%。

单看环比数据,绝对要喊上一句“骤降”,这都要腰斩了。

但是别忘了,6月最后一周属于月末集中网签,导致7月初数据环比疲软不过是一贯规律。

把时间拉长,对比北京近11周网签数据看,

7月第一周的数据基本在平均值

但6月底北京出了降首付、降利率的超大力度新政,各大售楼处及中介带看量有明显上升,却似乎并未在网签数据上有所体现。

来自新房一线销售人员表示,目前首付虽然降了,但总价高于500万的,现在大部分人也不会选择满贷,所以降低首付对这部分人影响不大。

新政刚开始,市场反馈,还得持续观察。

No.2 目前二手房房价什么水平?

北京房价已经阴跌一年多了,如今二手房价格还在下行吗?

绿中介数据,6月以来,二手房价已经6周维持在5.5万元/㎡上下,

不过这也不能说明二手房已经止跌,能否稳定还需后续数据说话。

另外,值得注意的是,这一波房价企稳和学区房不无相关。

在整体房源供应充足的情况下,房地产市场越来越体现出结构性特征,结构性需求产生结构性行情。

2024年学区房在入学政策确定下的加持下,逆势上涨。

之前因为连续不能上对口中关村三小,而价格腰斩的蜂鸟家园迎来了触底反弹。

5月份成交价格在10万多,6月份成交价格就涨到了11多。

连续三年被调剂出区的德胜2024年幼升小部分学校已经在片区内可以上学,迎来了成交量的大反弹。

6月份,德胜片区成交了147套,成交量环比上月上涨了36%。

目前学区房的逻辑是,入学人数虽然在减少,但对好学区、好学校的需求并没有成比例的减少,需求仍在,供需依然紧张。

有机构称,23年入学高峰过后,如果德胜片区能逐步回归学区内派位入学,极有可能带动片区内房价重回上升趋势。

此外,昌南板块热门小区也出现了价格明显回升,如紫金新干线、昌平融泽嘉园、旗胜家园、回龙观西风雅园一区等,涨幅最高15%以上。

但是也有房源因为各种原因选择降价,上周挂牌降价最多的是城关一套二手房,降了50%,比较夸张。

👀北京7月第一周二手房挂牌价跌幅榜,大家可以后台回复【跌幅】查看。

总体看,当前市场依旧在博弈,价格仍在拉扯。

No.3 新房还是卖不动?

近几个月,北京二手房交易量回升,但是新房成交量依旧不及2022年平均水平。

无论政策怎么引导,新房分化愈演愈烈。

销冠智库数据显示,主要原因还是因为价格。

由于新房多在五环外,二手房多在四环内,故全市新房均价应比二手房均价低

上图可以看出,个别稀缺属性极强的市中心新盘入市,新房价格顶上去后,必然会有个回调的过程。

所以当剔除干扰项,将市中心稀缺热盘,集中网签额占当月全市网签额10%及以上的干扰情况的剔除。

得到结论:今年2月以后,新房和二手房价格倒挂优势消失,二手房「更香」了。

所以,在现在的价格形式下,新房和二手房置换逻辑已经不存在。

如今的二手房更像是新房的竞争者。

而面对价格和区位配套优势明显强于自己好几个段位的二手房,新房能使的应对招数并不多。

以新房市场「流量担当」昌平板块为例,如今价格也是愈发灵活:

梧桐星宸推出4.7万特价房;

寰宇未来特价115㎡以下6.1万;

汇智里推出15套单价4万特价房;

另一边,几乎所以新房全部用上渠道带看,且返佣和提点不断升高,最高有5%的……

如今提升带看量,要拼佣金点位,

而提升成交率,除了卷产品,就是拼降价

最后,已经七月,有机构统计上半年新房成交量情况,前十的项目如下,供大家参考。

北京首套首付最低已经降到20%,最近也有朋友想看低总价房源盘点,正在给大家盘点,本周一定安排上!别忘了来取

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