上半年房企融资规模仍处下降通道 “白名单”能否缓解偿债压力?

上半年在融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进下,房企到位资金降幅有所收窄,但融资总规模仍在下降通道,信用债、海外债、ABS(资产支持的证券化)各渠道融资规模均继续下滑。据机构统计,今年上半年,房地产行业共实现债券融资2791.6亿元,同比下降26.9%,降幅较上年有所扩大。

在业内人士看来,三季度将是偿债高峰,受销售较弱影响,下半年房企资金面承压,仍有一定偿债压力。

上半年房地产融资额同比降27%

上半年,房企融资规模同比仍在下降。据中指研究院统计,1-6月,房地产行业共实现债券融资2791.6亿元,同比下降26.9%,降幅较上年有所扩大。其中信用债同比下降21.9%,但仍为融资主力;海外债下降54.8%,ABS下降33.3%。从发行结构来看,信用债的发行主体以央企、地方国企为主。

与此同时,克而瑞数据显示,上半年65家典型房企的累计融资总量为2155.01亿元,同比减少35.9%。在融资成本上,1-6月份,65家典型房企新增债券类融资成本3.17%,较2023年全年下降0.43个百分点。

从融资结构上看,下降幅度较大的当数海外债。据中指研究院统计,1-6月,房企的海外债发行规模仅为50.1亿元,同比大幅下降54.8%,降幅较上年扩大,占总融资规模的1.8%。而从单月来看,5、6月均无新发行的海外债券,其他月份仅有个别优质企业有能力发行海外债。由此不难看出,海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。今年以来,中梁、奥园等房企采用完成债务重组,暂缓短期偿债压力。上半年房企通过交换要约重新上市的海外债余额超250亿元,其中奥园海外债展期超过5年。

房企在资本市场上的融资也不尽乐观。近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎,境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。仅从6月来看,没有房企或房企旗下企业完成上市,同时也没有企业递交上市申请。值得关注的是,西安经发旗下的西安经发物业于7月3日在港交所成功挂牌,集资净额约9047万港元。

整体看来,自从房企股权融资的“第三支箭”放开之后,多家房企宣布了配股计划。但是,克而瑞分析人士认为,目前大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢,如保利、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成。

据中指研究院统计,上半年,中交地产、陆家嘴等上市房企完成A股定增,募集资金净额分别为4.38亿元、17.97亿元。中交地产募集资金拟用于项目开发建设,陆家嘴募集资金拟用于购买优质地产项目。其中,中交地产实际募集资金由原计划24.8亿元下降至4.38亿元。

三季度房企还将迎来偿债高峰

在债务违约方面,6月份没有新增房企首次曝出债务违约。不过,克而瑞分析人士认为,整体看来,由于近期房企融资仍然较为低迷,再加上房地产销售仍未完全复苏,因此未来仍可能有更多房企曝出债务违约事件,流动性问题仍需要行业注意。

据中指研究院统计,2024年下半年房企尚在存续期的债券余额为3168.4亿元,其中信用债占比71.7%,海外债占比28.3%;一年内到期余额为7205.4亿,其中信用债占比69.8%,海外债占比30.2%,境内债务偿债压力较大。三季度仍为偿债高峰,7月、8月单月到期余额均超700亿元。

近期,中海、万科、苏高新集团等房企全额赎回部分信用债。据悉,赎回尚未到期的债券是一种有效的债务管理手段,它可以通过提前偿还短债来优化债务结构、管理债务规模,可以拓展其他融资渠道或发行新债降低融资成本,也能够向投资人、债权人、公众展示公司流动性。

值得关注的是,上半年,监管部门并反复强调建立完善房地产融资协调机制、紧抓落实。由此,优质“白名单”项目的融资仍在持续推进。可以肯定的是,“白名单”机制对改善房地产企业信贷端资金流入起到了一定作用。据国家金融监督管理信息显示,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。金融监管总局仍在加大工作力度,一方面支持存量融资合理展期;另一方面,积极做好房地产新增信贷投放。

从上半年来看,房企融资政策主要聚焦于银行信贷端,发挥“白名单”和经营性物业贷作用,满足开发项目的合理融资需求和偿债需求。因此,开发到位资金中国内贷款同比降幅有所收窄,但融资总规模仍在下降通道,加上受到销售较弱影响,房企资金面仍承压。

对于下半年房企的融资市场,中指研究院市场研究总监陈文静认为,预期信用债在政策支持下仍将保持一定活跃度,有底层资产支持的CMBS/CMBN(商业房地产抵押贷款支持证券/商业地产抵押贷款支持票据)、类Reits(不动产投资信托基金)仍将保持较高发行占比。项目“白名单”等政策深入推进落实,或将对房企的投资产生一定支撑。

来源:新京报

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