房价何时止跌?

哈喽大家好,我是血拼哥!

北京626新政之后市场回暖,但是目前消息依旧冰火两重天。

有的项目到访量翻倍,也有项目依旧门可罗雀,到访不及预期。

不过总体看,新政效果正在释放。

据机构数据判断,北京新房市场整体成交有所升温,

单周成交量1665套,环比涨超70%。

然而温和回暖的成交依旧建立在”特价“的基础上,整体市场以价换量

那么,房价什么时候止跌回暖呢?

最近国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、原重庆市市长黄奇帆去年在某经济会议发表的对中国房地产走势的预测又被翻了出来,

因为他的预测与当前市场走向大体重合,

那么这轮周期之后,房地产市场底在哪呢?终局又是什么呢?

No.1 30%是“底线”

他表示,其实最近两年中国房价还没有大跌,只是“有行无市”。

房地产市场从2021年开始交易量下行,一度从巅峰的18亿平方米下跌到2023年不足10亿,那什么时候达到平衡呢?黄认为是12亿。

为什么呢?

中国已经建成并使用的住房面积超过500亿平方米,如果以50年折旧期计算,即每年产生10亿平方米的换房需求,再加上2亿平方米其他需求(比如结构性的需求调整),这12亿平方米住房交易量应该是底线。

黄奇帆预言,以近年交易量下跌的趋势来看,房地产市场可能会在2024年达到这一“底线”。

那么既然交易量这么低了,为什么价格不低呢?

黄奇帆谈到了两点:

1、房产商不想降价,银行也不愿意自己的抵押物降价;

2、老百姓更是如此,买了房子肯定不想降价。

都不想跌,哪怕没有交易,叫“有行无市”,所以前两年其实没有出现大规模的跌价。

那么这两年的跌价又谁打破的呢?就是法拍房

黄奇帆表示:当大量的交易停顿,房产商资金还不了,那么老百姓也会起诉他,他的债权人也会起诉他,银行也会起诉他,起诉以后就变成法律纠纷,法拍无非就是把房产商已经有的土地和房产拍卖。

其实关于这一点预测,也与真实情况不谋而合。

有数据显示,世纪初我国大约只有20万套法拍房,到了2021年,就增加到了50万套;2022年时已经超过了150万套,2023年,虽然数据还没有出来,但是按照他的预测,2023年有可能达到400万套。

400万套法拍房,如果一套平均100平米,那么总面积就是4亿平方米,已经等于全社会一年实际交易量的30%。

照理来说,法拍房只要超过20%,拍卖的房价就成了一个区域的房价,如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%、5%,那法拍房是法拍房,市场房还是市场房。

但是如果法拍房的数量超过20%,它的价格总是打八折、打七折、打六折,主要目标是卖掉,所以它的价格会螺旋式下降。

所以关键还是法拍房的数量,法拍房数量多了,房价就一定会跌。

如果地区房价降30%的普遍性出现,这时候一旦法拍,可能会跌到40%-50%,甚至出现腰斩现象。

所以这时候就是zf出手兜底的时候了。

另外从老百姓财富角度考虑,老百姓的按揭贷款的首付一般是20%-30%,可能已经还了若干年,那么老百姓实际支付可能有30%-40%,所以跌30%,还没出现整体的负资产。

如果跌到40%-50%,就会出现负资产,社会就不稳定。

从银行角度考虑,现在如果等房价跌30%-40%,银行的坏账会陡增,甚至达到10%~15%,届时就是金融黑天鹅事件。

这是经济规律。

所以他认为,如果一座城市房价下跌三成,地方政府就应该出手收购。

显然,这一预测已经兑现了,各地房价下行30%,517大招就出手了,而“大招”向外界展示的,也正是决策层的“底线”。

那么是不是就意味着马上要涨了?

最近北上广深四大一线“大招”齐出,成交都有不同程度回升,北京6月最后一周成交更是亮眼,7月北京二手房成交量如果突破1.5万的荣枯线,房价是不是就要涨了?

我个人认为,大概率不会。

有句话说“病来如山倒,病去如抽丝”。经过3年阴跌,市场需要一个修复期。

2015年那次,市场修复期是半年多,这次可能更久,而且结构可能发生变化。

No.2 这一轮下跌最终成全的是保障房

另外,黄奇帆表示,“底线”到来的时候,ZF就可以把库存的商品房打七八折买过来,做房改房、人才房、廉租房。

如今,我们也确实看到了大规模收储的行动。

那么目标是多少呢?

黄奇帆猜测,保障房这一轮能达到20%的覆盖

他说,本来一个国家的政府就应该对居民至少保障30%的公住房或者保障房。

香港780万人中有480万人住在正常的保障房里,但是它的保障房只保障了人均4平方米,保障房至少应保证15平方米,他们保障的太低。

新加坡有70%的人住在保障房。

而我们目前只有5%的人住在保障房。

所以政府“收储”,房产商有钱还银行、还上游施工欠款等,在这个意义上债务互相抵消,化解风险。

所以,真的出现了一个城市大规模打了七折、六折,政府肯定会救市,可能这一场事情过后,中国的政府城市保障房就超过20%了。

以上是黄奇帆的预判。不过似乎现下的市场也在如其预测的走势前进。

目前全国至少有22个城市已经开始实施收储行动。

广州增城区zf公开征集符合条件的商品房作为安置房源,要求总面积达到20700平方米。zf按照当年地价12570元每平方米收储,房企谈不上挣钱,但可以暂时脱困盘活。

而重庆首批95套保障房,不到半个月的时间,出租率超过60%,也足见“收储”后转化成保障房的运营成效。

不过也得看清,保障房的铺设、运营也并不是一蹴而就的事,尤其一线城市,但起码,房地产的路已经越来越清晰。

作为刚需置业,建议把更多的精力用在关注自身需求和承受力上,毕竟,在转型“阵痛期”,任何一粒时代的尘埃,落在个人的身上,都是一座山。

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