北京楼市：丰台唯一价值区域，刚需买这-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:持续关注了一段时间，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。

之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢

A:回答:您好，流行花园做置换方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，升级是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，北京的行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，改善带动刚需,冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，有条件可以出货配合持有的现金换一套综合资源更优的盘; 流星花园本身综合资源很好，

如果置换到西红门，潞苑和石景山这些区域，本质上是降级的，西红门、石景山、潞苑都属于次级区域，且石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置,更建议你买一套，第一套吃透之后再考虑第二套，围绕改善的方向上不会出问题，如果拆分成2套，800-900这套是可以吃到行情的，

但300-400这套就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！

Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？

A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域基础太弱了，如果对低密度的洋房产品比较钟爱，可以往大兴或者朝阳北部看看，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏产业资源的，

如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!

Q:提问:京总您好，目前在海淀玉泉路附近有个小二居六层次顶层，房本刚满5年，一个孩子上小学3年级与老人同住，现在考虑换三居，且想楼层低些或有电梯房。区域暂还在玉泉路附近。目前看了几处房子：98年玉海园，80平左右南北通透小三居，户型不错，但平米较现在增加不多，一楼，报价719。金隅瑞和园2014年，100平南北通透，14层共16层，报价640，但是二类经适房含税约680。想请教下：目前玉海园和瑞和园哪个房子更值得入手，报价过高，另外我们是换房，不知现在是否是好的换房时机，我家同户型4楼8月645万卖的，但中介说我家估计只能卖550，不知是不是中介压得太低。也担心先买房后，自己家房着急出售卖不上价，盼京总答疑解惑，非常感谢！

A:回答:您好，1、弱势商圈原则上是不建议置换的，尤其同等楼盘资源的调整，这些楼盘的涨幅是属于中下等水平，置换的话就会产生交易费，如果房价还是之前的水平，或者有下跌就会涉及到亏损，不过你运作的总价不高，这种置换单纯就是为了扩大居住面积。2、你现在如果买的话在周期上是买在了底部，同样卖的话也是卖在了底部，那就要遵循底部价与顶部价的原则进出,现在卖中介和买家必然会压你的价，刚需买家底部周期大多是观望，即便有意向房源，砍价的力度也大的可怕因为他本来购买的欲望就很小，

如果市场逐渐回暖，买家的心理预期会随着提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，他会要求450甚至更低，相反成交量逐渐回暖，他的心理预期就会往上提，你现在买的话也可以狠压价，不能在底部买顶部的价，可以在资金方面备一个方案，有合适的房源就压价拿过来，要一个卖房周期，如果买入的节点刚好在回暖的前夜，你的房子就可以在最高点出货，如对周期把握不准，要考虑有没有其它方式来支付购房款比如通过抵押的方式，

现在的融资成本都很低，万一卖房周期拉长还有备用方案（这种方式更适用于强势商圈，计算完利息加上自己的操作空间大多都是可以覆盖的，所有的操作策略都是建立在一个原则上：房价会涨）,同商圈同小区置换会比外界更容易快速获取到关键信息，如果有那种好位置的房主着急卖，这种就可以捡漏，外界是不知道这种房源的，可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！

Q:提问:您好！我是在21年最高点入坑的蜂鸟妈妈！在朝阳还有一套大两居，周边配套很方便还有露台仓库，两个车位，暂时不打算置换。当初是卖了同小区的大三居买入的蜂鸟社区。但是现阶段被套在这个价格，而且孩子25年才上学，并且有打算上国际学校的想法，我现在应该怎么操作，是择机卖掉，还是等后面上学事情定妥再卖，如果卖什么时机比较合适！可以接受10%—20的亏损，是否有可能涨上来一点点，或者博主怎么看待就蜂鸟社区这样的小区未来走势

A:回答:您好，在购买学区房的策略上出现了严重的失误，购买高溢价的学区房，要遵循入学最晚时间买小不买大的原则，这样可以规避入学之前由于政策变化带来房价波动的风险，因为高溢价的学区房人为干预性太强，从教育改革的方向，学区房是要被继续弱化的，这也是我把它列为高危资产的主要原因，既然已经购买，最好在25年孩子上学前不做任何决定，将来孩子需要三小这个学位，亏100万就是为学位而付费，这个亏损的计算方式要把学位与房子剥离开，房子是房子的价格，学位是学位的价格,这100万的付费对于你来说有学位价值，如果现在亏损出掉就等于真打水飘了，将来想上三小还要再付费，关于对类似蜂鸟家园这种学区房的预判，

可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，从投资的角度我们对短期暴涨的房子很敏感也很排斥，因为这种上涨更多是因概念炒作而得到的短期增值，作为外行人，把握不住出手的最高点很容易套牢，价值投资与概念投机有本质的区别，我们也一直推崇价值投资，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是指资源的稀缺性、楼盘的稀缺性，效率的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的;可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，

这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，概念性投资品更像庄稼操纵的股票短期波动性较大，没有准确的内幕消息十有九亏，相反价值投资是稳健的，不会出现暴涨暴跌现象，更适合普通人，蜂鸟未来的增值一定是因价值而非学位，万泉新新一居价格在13万左右，蜂鸟在15万，康桥在16万，万柳属于海淀的稀缺商圈，从购买力特征及居住属性，康桥万泉及碧水优于蜂鸟，蜂鸟格局为开间其它为正规一居，

品质蜂鸟也较弱，碧水和万泉距离地铁站更近，而康桥品质及物管比蜂鸟更优，这种综合因素的叠加，蜂鸟的中短期价值都是不稳的，但也无需担心会跌穿，现在跌的是学位溢价，这部分全部洗净就会停止下跌，如果你们已经决定上国际学校，可以等到年后的三四月份入学前看市场情况抉择，相反如上国际学校存在不确定因素，最好是等孩子入学后再考虑出货，祝顺利!

Q:提问:您好，有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年入学，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区，

目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，多谢

A:回答:您好，1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到要把80%的资源全部都压在这个盘上，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，购买学区房以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你保留C把A和B移到西城或海淀，才是真正意义上的多功能布局，选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限是要原有持仓高的！购买低总价的小户型策略是针对于溢价比较高的，如果以居住属性为主就没必要了;

2、紫金长安在板块内确实不错，但近15万的单价学区价值占比过高，这个价格可以买海淀的中部与北部了，从楼盘资源及地段资源都要比紫金长安好很多，而朗琴园的价值要更稳固一些，可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,13#学区宝典:东西海学区房选筹导图,祝顺利!

Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。

A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，买在东北方位虽然中短期会横盘，

但至少将来是有兑现机会的，这是按照你原本思路的调整建议。投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图