叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，首先建议认真阅读星球3篇会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京投资安全边界图，建西苑的居住属性大于金融属性，杨庄这个板块很冷，80%的购买力是5万左右的水平，很难支撑6万以上的价格，接近7万就属于贵妇盘，这个区域房价上涨跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，一个板块的楼盘类型可以分为工薪盘、白领盘、CEO盘和贵妇盘，在次级板块或开发区买CEO盘和贵妇盘属于大忌，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;
杨庄的贵妇盘并不具备投资属性，石景山的定位是宜居生态，也可以理解为纯通勤，建西苑唯一的好处是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，玉泉路、田村和永定路要比杨庄更抗跌，你爱人比较注重房子本身的面积舒适性，但不应该忽略综合资源，这个时期买外城或者过冷位置的贵妇盘风险很大，应该压缩面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、能接受2居可以淘淘兰德华庭，祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育的布局属于方向上的错误，远郊的边缘将来流量会随着时间的推移越来越小，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化进程，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，楼市是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，现在楼市从大范围上涨演变成了局部上涨多级分化，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，下跌属于价值归位，最终这些房产会失去金融属性和流动性，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外有一些调整，还会出现阶段性热度，到时候再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:老师好，手里270个左右，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难流动，看似这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，市区库存量更大，100万左右很容易淘到租金回报率高的项目，第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性，
你应该以270万的总价选筹，不要拆分，1000万以内我都建议拿一套而非两套， 500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会丢掉，你可以参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,去拿正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，但北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:星主好！本人自住常营万象新天一套109平两居，2017年高点购入，现值670万左右。由于房龄太长2005年的房子，增值空间有限。并且位置感觉也远了一些。所以想趁现在换一套朝阳区离市中心更近、房龄较低并有一定保值空间的自住房，预算在900-1000w，不超过1000w的2-3居，没有学区要求。最理想的是凤凰城，但是凤凰城房龄同样比较老，换的话可能要牺牲居住面积。 换新房的话，看了朝阳北路两个新盘和北熙区以及几个新盘，
都不是很理想，北熙区勉强，但周边发展也不好说。看了您的文章后也关注了望京的几个盘，这个预算和房龄靠近一些的好像并不多，您有推荐的盘吗？还有最后的方案就是暂时先不卖了，现在常营的房子也卖不上价，自己当初还花了很多钱装修，现在割肉不知道是否合适。望您给予回复指教。谢谢。
A:回答：您好，从常营往你描述的项目上换，等于是把确定性换成了不确定，常营地区并不是完全没有机会，应该说是朝阳唯一的价值洼地，虽然距离朝阳核心区较远，但自身的资源很好，虽然已经到了最边缘的位置，但它自身的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万， 这种价格以及自身的资源将来是具备补涨条件的，
只是现在的楼市是慢节奏，不会再像过去一年一小牛两年一大牛，所以现在的市场常营就属于慢涨类型了，作为投资的话效率会低一些， 提高效率应该做升级，升级是先升级地段资源，再升级楼盘资源，往三元桥或者望京换都属于升级，望京的慧谷阳光108平的南北两居挂牌价是1000左右，臻园90平纯南户型的2居1000左右，融科橄榄城97平的纯南两居1000出头， 这三个盘的保值性及流动性都很稳健，
成长性也不错，望京将来是具备大跃升条件的，如果类似于这样的项目有合适的房源就可以置换，折价出货也是值得的，往这种项目上换等于是升级了地段资源同时还升级了楼盘资源，将来的效率自然会提高，市场回暖望京的这三个盘反应速度及涨幅的确定性要远远大于常营，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:您好，我们夫妻名下唯一住房在朝阳大山子西里顶层两居，62平米，有一百多万贷款。父母唯一房在石景山七星园小区顶层两居，64平米，无贷款。都是市价3百万左右。两个房子都在出租，自己没有居住需求。我们在国外生活，老人也在其他城市养老。现在有些想不好应该等市场好时把房子处理掉，还是趁现在房价低换更好的房子。您有什么建议？如果买房置换有没有什么推荐的小区和买房方案，非常感谢！
A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,大山子因为商圈的成长环境恶劣，本身这个位置靠近望京的，从位置上是能够承接一部分望京刚需的，但因资源的匮乏，基础配套又很差,所以一直被甩在最后面，七星园虽然在位置上很占优势，石景山因本地缺乏生产力，所以今天的房价能够支撑起来最大的原因是承接了海淀和西城的刚需以及部分改善群体，鲁谷作为石景山的东大门，
在位置上自然有优势，这个商圈也是配套最成熟的一个区，商圈决定着房价的海拔，楼盘只决定自身的成长性，整个鲁谷品相好一点的盘保值性不差，而老房子像依翠，七星永乐是涨不动的，这两个盘准确说即便是市场热度上去，不一定就比现在卖的价高，不如现在适当降低心理预期，以差不多的价格出手抓紧去拿一套优质盘，这样不会失去接下来的板块轮动，选筹上你可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,去拿一二线区域的次新两居即可，祝顺利！
Q:提问:京总好，家里有一套旗胜90平南北向的房子，满五唯一，目前出租，我和孩子户口在东城朝阳门内，明年上初中，现在也租住在东城朝内，我上班也在东城。1. 是否应该出手旗胜的房子？还是继续保留和出租。如出手的话后期置换房产推荐在哪里？我的存款和公积金都不多，最多能接受500万以内的房产，已有学位不用考虑学区问题，希望能够保值，并兼顾流动性。用于住的话还要考虑孩子上学方便，目前看了天坛景泰片区和朝外建外的三丰里灵通观，想听取您的意见是否有更好的选择？2.置换的时机是否越快越好？如果先买后卖，属于二套需要付出更多成本，资金周转也有压力。如果先卖后买，时间可能会较长。
A:回答：您好，建议你参阅星球会员文章03#置换实操论，仅期望保值与流动，旗胜天坛及其它几个都可满足，这种区域之间的调整并不会提高整个投资的效率，东城内老旧社区只要不是物管人文资源很差的，保值及流动都可，这种盘将来的机会在于北京存量房均价的提升，从7万上升到8万就会拉动老社区的海拔，在老社区的范围内综合资源突出的会涨在前面，旗胜将来也有补涨的机会，这个位置5万的单价显然是被低估了，近几年房价一直停滞是因整个大盘在回调，回调期过后一旦市场发力，被产业直接辐射或外溢都会有板块轮动，购买力集中在哪里，哪里就会最先上涨， 这两种类型的区域都有再次上升的机会，只是可能不会那么快，
存量房均价提升需要多种因素，而旗胜是界面的问题，所以这种区域之间的置换更偏向于居住属性而非金融，升级是要保证有良好的居住体验后楼盘及户型具备稀缺性，要么是将来的海拔更高，要么是具备大跃升的条件，不提高总预算我给你的建议是暂时不要动，旗胜90平南北是2居中最好的户型，当然如果要是完全为了居住去置换也可，天坛的金鱼池、朝外的三丰里，这两个综合资源会相对突出一些; 2、只要不是非常难卖的盘都不要选择先卖后买，一旦签完买卖合同，你要买房子下不了定会冒市场突然回暖的风险，卖低买高不是最大的风险，最大的风险是市场一路走高，房价持续回暖，比较稳健的是买进与卖出节奏一致，操作上的细节可参考星球会员文章03#置换实操论/抄底与逃顶，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容