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去年（23年）我们有了换房的想法，从挂牌到卖出，经历了市场急转直下，经历了政策不断放松，经历了客户30米大刀砍价，终于在24年1月份卖出去了。
今天复盘一下整个卖房过程，总结一下经验，给正在换房的小伙伴一点点参考。
先交代下背景，我是21年6月份买的房子，南三环首经贸板块，08年的塔楼，78平米，当时420万入手的，中介费10万，契税4万，没有装修，简单刷墙+家具家电，大概3万，这几年的利息一共21万，成本大概458万。
我们想换一个三居，一方面考虑到以后有了孩子，老人过来住，有点住不开；另一方面也是觉得未来三居更保值一些，早点置换过去。
1、试探市场
年初和中介咨询价格，中介说能卖到480-490万左右，现在挂牌的竞品房源少，遇到合适客户，也有可能到500万，但超过500万肯定没有希望，会被同小区更好的户型压价格。
5月份挂了个高价出来试探市场，当时挂的538万，看房的挺多的。但由于我们没准备好换房，首付差的太多，挂了一个月就下架了。
也因此失去了最佳卖房时机！
2、正式挂牌
到9月份，认房不认贷出来，我们房子只要卖掉就变成首套资格，贷款额度的提升，让换房这件事又有了希望。
9月16日正式挂牌！至于挂牌价，我的意思是既然诚心卖，就挂低点，挂498，底价就定480万。
我老公的意思是，先挂高点，然后慢慢降价，让客户看到不断降价的过程，显得买的值。
虽然我觉得没意义，但也无所谓，就听他的吧，挂的518万，一周后降到508万，又过两周，降到498万。此时底价480万。
北京中介市场由“买家出中介费”，改成了“买卖双方各承担一半中介费”，所以这个底价，还得承担1%的中介费。
我们小区规模很小，竞争其实不算大，但市场下行期，仅有两三套挂牌，也压价压得不行。竞品房源有三套：
A、13层，85平米，西向的，客厅正对一堵墙遮挡采光，报价498万。
B、14层，85平米，东向的，业主自住，简装，报价508万。
C、8层，87平米，北向的，有斜墙，主卧窗户在夹缝里，采光不好，报价499万。
3、第一次有人出价
10月，我爱我家的中介说，有外区的客户出价450-460万，并把我们手机号给到对方的经纪人。虽然离我们预期有很大的差距，但也可以谈一谈。
对方的经纪人把客户的情况详细和我们说了，我们也表示，可以随时谈价，很诚心卖，不会卡着两万三万不成交。
客户约了复看，我们在家打扫了卫生，希望把最好的效果呈现出来。客户看的很仔细，看完后觉得房子没有问题，要和家里商量一下。
后来听中介说，客户生病了，住院了一段时间，恰逢市场急转直下，等出院后，已经由想买房→观望状态。
此时，竞品房源Ａ已经卖出去了，460万卖出的。我以为B房源会先卖出去，B没什么硬伤，Ａ有明显遮挡，但没想到是Ａ先卖出去。
4、市场急转直下
此时，我了解到很多次新小区，房价下跌已经超过一百万的幅度。我也发了文章，把市场情况同步给粉丝和群友。
我们家是四五百万的房子，跌幅还没有这么明显，但也感觉到市场非常凉，没啥看房的客户。为了看房方便，我们给链家和我爱我家都留了密码，有客户随时可以看房。
同时，我们把房价调到489万，降到这个价格后，就成为了链家必看好房。市面上挂牌房源太多了，上必看好房也很难。
又有一个我爱我家的客户，看的挺满意的，对方的经纪人也加了我的微信，沟通了情况，也是因为市场不好，客户犹豫。经纪人说再跟进一下客户，有新消息给我们联系。
5、降到全小区最低价
11月底，我们已经想尽快卖出去了，于是决定，把房子挂价调到全小区最低价，467万，吐口底价460包中介费。
这个时候的底价是真的底价了，我们合了一下成本，基本上460万卖出去，是不亏不赚的。
降到这个价格后，稳坐“必看好房”，也是玉泉营热搜房源第一名，房子也在同小区，一直是置顶展示的状态。
6、第二次有人出价
时间来到12月底，链家的中介打电话，说有客户看的还行，问我们心里底价，我说：460就是底价，最多再让两万了，没多大空间。
中介说客户大概想420-430，我问还能加吗？能加的话，可以谈一谈。
中介说：你们不降就没有谈的必要！
他说我家单价高，我给他解释，是因为面积小，单价会高一点，我还举了另一个小区的例子，因为那个小区都是小面积的，五六十平的两居，所以即使小区品质差点，单价也会高点。
他说：你不用说别的小区，就说这一个小区就行！
他还说：你家房子就值420-430万！
比我们家面积小6平的同户型，人家这个价都不卖，我们更不可能卖。
这次沟通非常不愉快，我心里想，就算真降到420-430，我也不卖给他的客户。我等明年小阳春，我也不卖给他。
然后我问链家维护人，这是真有客户，还是假装有客户来压价的。
维护人证实是真客户，说：你们不用着急，周末好几个约看房的呢，咱再看看有没有出价合适的客户。
虽然和这个中介聊得不开心，但我对链家还是很感谢的，附近很多经纪人都很主推我家房子。除了我的维护人老韩，万年三期店的小郑经理、三环新城店的田经理，还有几个我叫不上名字，面孔很熟悉，也看到多次往我家带客户。
7、第三次客户出价
周末看房的确实很多，到现在，竞品房源基本都卖出去了。只有一套刚上架的，总价比我们低一些，但因为面积小，单价更高。
每个来看房的中介都说：下一套成交就是这个房子，现在这套是性价比最高的了，下一套必卖。
我们家房子，在链家和我爱我家都成了聚焦房源。
我们也非常有信心，知道快卖出去了，也积极地看要换的三居室。
我爱我家的中介在群里说，有客户出价400，太低了，能谈吗？
我们说：链家也有客户出价了，我们先谈个出价高的吧，这个差距确实大一些。
8、正式约谈
到了1月，不知道是流感还是病毒，反复发烧+嗓子疼+失声说不出话来，在家里躺了几天，也没上班，群里消息也没回复。
我爱我家的商圈经理，给打电话，说有客户看上我家房子，约着周六谈谈价。
周六先来复看一次，然后就谈价。经理也没告诉我们客户能出价多少，只说是诚心买，希望给我们撮合成。
谈价过程很激烈，谈了三四个小时，一步一步突破我们心理防线，我们底价一降再降，中间我们一度想放弃，不谈了，等年后再卖吧，万一年后有小阳春呢。
最后低于我们心里底价15万签约了，谈价当天的情况，我下一篇再详细介绍。
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