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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好，我手里有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年9月入学，夫妻两人都在大央企集团，收入稳定且可协调海淀西城政保政策保底，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区
目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，上学特别便利，离我单位走路15分钟，离我老公单位地铁3站，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，求从宜居和保值增值兼顾学区的角度推荐值得入手的海淀区和西城区值得入手盘。多谢
A:回答:您好，感谢信任！1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到你要把80%的资源全部都压在这个盘上，楼市严重分化后可以重仓的位置只有一线顶流区域顶流楼盘，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，因为你购买学区房的思路以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你把玉泉营的2套移到西城或海淀才是真正意义上的多功能布局，只要选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限肯定是要比玉泉营高的！像你原计划只能买一个小的，这种购房思路是针对于溢价比较高的学区房，如果未来学位发生变化可以将损失降到最低，但你如果以居住属性为主就没必要了;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,
2、选筹上五棵松紫金长安这个盘确实好，但它的学区溢价也是很高的，近15万的单价不符合这个位置的购买力，这个价格不如去万柳拿碧水云天了，从居住属性碧水云天的楼盘资源以及地段资源都要比紫金长安好很多，学区的话也要优于五棵松，西城你可以关注西四，阜成门，广安门，展览路，融城，北露园，华裕园，爱民里，远见名苑，朗琴园这些盘都是值得用2套去换的，如果你对更看重品质可以重点关注碧水云天和远见名苑，朗琴园，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A:回答:您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！
2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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