从2021年下半年开始，到现在全国楼市已经冷了两年了。
在这两年里面。
全国几乎是找不到一个城市，有大行情的。
不管是2022年的小阳春，又或者是2023年的小阳春，都是才刚热了一下，就又冷了下去。
所以这轮楼市降温，已经整整2年的时间了。
在这两年里面。
已经出来的利好政策有：
一、
降低买房的契税，买房给补贴。
二、
从一开始的小范围放开限购，变成除了北京、上海、深圳，以外，广州楼市都把郊区的限购放开了，大部分二线城市的限购都已经彻底放开，只有极少数的二线城市，才保留着限购。类似于成都放开郊区限购，长沙放开限购但只准买一套房，西安二环内限购等等。
还没有表态的，也就是杭州，海口了。
三、
新房限价，极少数放开，大部分都还是保持着，限价，只是说，把这个限价往高提了，这个手段还是留在手上的。
四、
首付，四大一线城市，首付依旧是三成，大部分二线城市，首付降低到两成，但是，大部分城市，三套以上，都不能贷款了。
五、
限售，大部分城市的限售，尤其是一些房价还没有出现明显下跌的城市，限售都没有取消。类似于，西安、长沙、成都等。
都是限购放松了，但是限售，还是留着。
因为这三个城市，相对于武汉、郑州、南京等，房价在这两年除了少量区域，并没有出现过全面的，大幅度的普跌。
所以地方上也比较谨慎，限售还没有放开。
像是那些已经跌的比较久的，放开和不放开，区别已经不大了。
六、
二手房指导价，只剩下一个深圳还在坚持，其他的都取消了。
目前来看。
针对楼市买卖双方的四限，限售、限贷、限购、限价。
这四个，没有哪个城市，是同时把这四个，都彻底放开的。
从这个来判断。
楼市的政策最宽松的时候，还是没有出现。
或者说，政策底部，还是没有出现。
未来楼市，肯定还有更多的利好会出现。
虽然说，这波存量房的房贷利率下降，是给所有高位接盘的人，尤其是在2021年房价高点，房贷利率高点接盘的人，发了个大红包，但是，这个力度和08年那次相比，还是不够的。
那波是连二套房的房贷利率都下降了，而这次，只是降了首套房。
不过就这样，也算是超预期了。
银行那边本来还不想答应。
结果一个文件下来，银行不想答应，也只能答应了。
其实这里面也挺有意思的。
彭叔看一些炒房客，在那说，看看，银行那么牛，还是听文件的，上面政策太厉害了。然后他们同时，又在说，房价要大涨了，再不买房，就没机会了，等等的。
彭叔就在想，他们既然相信政策的威力，但是却不相信，上面不让房价大涨这个事情。
选择性的相信对自己有利的事情，却故意忽略掉，对自己不利的事情。
如果真那么相信政策，那现在房住不炒依旧是出现在了各个文件前面，那他们怎么就还在那炒房呢？
现在楼市和2015年相比，或者说和2008年相比，力度还是明显有差距的。
彭叔点一下。
1、
2008年的时候，全国限购是放松完了的，也就是说，北京、上海等城市，都是随便买。
2、
2015年的时候，全国限购是放的只有四大一线城市，其他的二线城市，彻底放开，而不是现在这样遮遮掩掩。
3、
2008年初的时候，你买一套房，可以做两成首付，你买3套房，还是可以做两成首付，直到2010年国十条出来以后，这个BUG才算是结束了。
4、
2015年的时候，全面进入到首付两成的时代，而现在，国内不少城市，首付还是在2.5成，类似于南京，本来是三成，降到2成，后面又变成2.5成，还有另外一些城市，现在首付还是需要3成。
5、
这也算是最关键了。
2008年有4万亿，2015年有棚改拆迁，而这一轮，到现在为止，虽然也提了城中村改造，以及老旧小区改造，但以彭叔的观察，不管是从数量，以及从金额上来说，和2015年相比，那都是奥迪和奥拓的差距。
其他人口负增长，经济等等，彭叔就不说了。
光是上面这些，就已经是很明显了。
那就是。
当下楼市出的利好，最多只能是过去楼市的一个利好缩小版，而不是等于2008年、2015年，更不是放大版。
而且大家再想想。
2008年的时候，房地产的市值是多少？
2015年的时候，房地产的市值是多少？
现在的房地产，市值是多少？
政策力度不如之前，人口不如之前，杠杆也不如之前，以及等等的。
就这么个客观情况。
你跟彭叔说，房价现在要大涨，你是逗彭叔玩呢？
那至于说。
房价2024年、2025年，或者2026年才上涨。
那我为什么不等到2024年、2025年、2026年再买？
现在房租那么低，房贷利率还那么高，我等到房价快上涨的时候再买，不香吗？
非要这个时候买？
现在有哪个要点脸的大V，敢说房价立马就涨的？
但凡要点口碑的，都不敢说房价立马要涨的，都只说，未来。
但是未来，是什么时间？
有没有准确的数字。
现在一套房，动不动都是200万、300万，一线城市500万、600万，那晚一年买房，光是房贷利息，就小10万，甚至几十万没了。
而且越往后拖，房东那边的压力就越大，降价的欲望就越高。
那你说，在这种情况下，你让购房者急着去买房，图什么？
不是彭叔说，房价现在涨不了。
而是当下的客观事实，决定了房价涨不了。
如果说，你认为房价是可以被政策刺激的涨起来，那么好歹，你得等到政策出到那个份上，你再说房价涨。现在你也能通过彭叔上面说的，看到楼市的政策，离上涨的那种刺激政策，还有距离，那么在这种情况下，你说房价要大涨。
搞不搞笑。
不过。
彭叔虽然认为，房价短时间内，不会上涨，但是呢。
彭叔还是建议年轻人，如果说，自己一套房都没有的话，那么在房价底部的时候，还是要买套房的。
不能自己和自己怄气，房价跌到底了，还不买。
彭叔也是年轻过的。
彭叔能理解年轻人的感受，几乎是很少有人，在没有经历什么特殊情况的时候，就去早早买房的。
但是呢。
大家要知道。
人的收入，不能一直只靠，打工收入。
大家一定要记住这个话。
人不能只靠打工收入。
人还是需要一些资产收入的。
大部分人为什么在社会上混了5年，10年，差距被拉开了，这里面的问题，就出在了资产上。
彭叔假设，2个年轻人。
- 一年挣10万，花10万，一毛不剩。
- 一年挣10万，花5万，存5万。
那么在3年之后。
- 一年挣10万，没资产。
- 这个时候B一年挣10万，并且，已经有了15万的资产。
那么，你别小看，这15万的差距。
从这个时候开始，B哪怕是买一个最小幅度的，银行大额存单，一年按照4%算。
再过3年。
- 还是挣10万，依旧是没资产。
- 打工还是挣10万，但是他的资产回报是，15万乘以4%,一年6000元，再乘3，那就是1.8万，那么彭叔随便算一下，B现在资产已经达到了，34万左右。
这已经是过去了6年了。
那么这个时候我们看看。
- 年打工收入10万，没资产。
- 年打工收入10万，34万存款带来的资产收益为每年1.3万多，累计11.3万，并且还有34万的资产。
这就是6年下来的，差距。
这还是，彭叔就按照，银行的大额利率算的，那么如果说，他这个钱，做了别的投资呢？买房，买股等等的。
那么大家想想。
随着时间的推移，双方的差距，就会越来越大。
这就是，为什么，彭叔说，人还是要给自己，弄点资产的，不能做月光族。那样的话，后面真的很被动。
彭叔知道，对于普通年轻人来说，第一桶金很痛苦，但是，没办法。彭叔见过的所有普通家庭年轻人，他们的第一桶金，让彭叔来说，那就是，吃苦，受累，在有的。
也就是有2个必要条件。
- 有收入。
- 对自己抠门。
彭叔见过的所有寒门子弟，第一桶金就是这么来的，一边玩命搞钱，一边自己玩命扣。
就是只有这种对自己比较残忍的方式，才能有第一桶金。
不然你说，穷人的第一桶金，从哪来？
真的是靠能花才能赚吗?
那就是扯淡的话。彭叔当年就是信了这个破玩意，玩命的花钱，各种浪，彭叔巅峰时期，一年就浪掉七位数，后面到单位上班了，低调了，一年也是要随便浪掉50万以上的。在彭叔浪的那些年里面，年年亏。
后来等到了2016年底，彭叔也是遭遇了一些大变故，才醒悟过来，不能这样浪下去了，要学会攒钱，彭叔从2017年开始，就年年都挣钱了。
所以真的，别相信什么，能花就能挣，那就是忽悠人的。
要想学挣钱，就要学会攒钱。
尤其是寒门子弟，第一桶金，真的太重要的了。
很多人说，机遇总是不眷顾他。但是你要想想。如果说你连第一桶金都没有，就算有机会，你能抓住吗？
人家给你说个挣钱的机会，你有钱投吗？
机遇不是天上掉下来的，真是自己一步步的，努力之后，机遇才会来。
而且在你努力的时候，你还要学会积累本钱，这样机遇来临的时候，你才能有本钱抓住机遇。
你手上捏的东西越少，你抓住几率的概率，就越低。
彭叔给你打个比方。
假设，机遇来临的概率是80%，这个比例是不是很高？
然后，你要抓住这个机遇，需要本金，而你没有，你需要和父母要，你父母给你这个本钱的概率，是80%，这个比例，高不高？
如果说，你父母钱不够，你需要和同学借，那你同学给你借的这个比例，彭叔给你再算个80%，够意思了吧。
然后，你父母，你同学，钱加起来还是不够，你还要和你同事借，那彭叔再算你人缘好，人家给你借的概率，是80%，还是够可以了吧。
那么，我们现在算一下。你成功抓住机遇的概率，是多大？
以上四个条件都是80%的成功概率，那么就是，80%乘以80%再乘以80%再乘以80%，等于40%了，那这个时候，你抓住机遇的概率。已经从80%，降低到了40%了。
要是再加上其他的因素呢，你想想，你抓住的概率有多低？
所以真的，打铁还需自身硬，别躺平，励志一些吧。你不是为老板打工，你也不是为你父母打工，你是为了不让自己吃更多的苦，你是为了自己打工。
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