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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:目前在甘露园南里高层，价值630左右，还有150w贷款。总预算1000+，也可以通过渠道提高资金量孩子25年上学，孩子爸在复兴门工作且非常稳定，我在国贸不过有换的可能。我们是非京籍，京郊买房孩子小学应该可以拿到户口，而且孩子爸单位有指标，但不知道时间。对孩子上学的诉求是，不一定要最好的，但是不要太差。对房子的诉求是，不能买老破小，尽量有一定的居住品质，可保值升值。参考信息：会要二胎，父母未来也可能在北京买房，希望两个房子近一点。
昨天加入星球后看了很久您的文章和问答，也梳理了一些思路。请帮忙指点买亦庄金茂悦很喜欢他们的小区也能改善，通勤倒也能接受，因为实在不想再生活在甘露园这种吵吵嚷嚷的密集度高的地片了。而且这里可以积分落户加分。担心这里是否已经有些溢价？未来开发区发展学校、楼盘是否越来越多，不想高位接盘；
A:回答:您好，望京和亦庄就很适合你们，这两个位置对于你们的资产保值增值性胜率要比其它板块稳健，如果你同时需要满足积分，学区，改善的要求，亦庄很合适，关于你提到的这些位置现在进场是否会高位接盘导致未来几年站岗，参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,北京的板块房价上涨一般是分为2种情况，第一种是因为一些资源比较稀缺导致在某一时间段出现大幅度上涨，这里指的稀缺资源是指楼盘，因为北京的老公房占比过高，新区域和新楼盘在市场上普遍比较受追捧，如果在大范围内全是老公房的区域里突然冒出一堆新楼盘，这种情况新区域新楼盘会出现阶段性暴涨现象，直到和老旧盘拉开很大的差距才会停止上涨
这种只有品质稀缺资源的楼盘和区域，经过中短期的上涨后就会出现一个非常长的冷静期，这个冷静期就是横盘的阶段，房价需要再往上走就需多种因素，经济增长，收入增加，市场利好，购买力涌入，典型的区域新北苑。第二种是产业资源大于50%拥有一线资源的楼盘，北京产业分布是扎堆聚焦而不是分散的，几大产业中心，国贸，上地，望京，亦庄金融街，这种区域会不断导入社会精英人才，换句话说每年都会有新的购买力进到这些区域，而这些产业长期价值很牢固，不是说今年红一年明年就没了，对房产的需求一直在，刚需，改善，置换，所以我经常说这种位置拥有好资源的楼盘，早买到就会早收益，不存在说现在进场会导致高位站岗。祝顺利！
Q:提问:京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，感觉亚运村通勤比较方便，价格适中。3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区户型设计很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也一样，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运群从07年之后就过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，同样的价格奥森板块的世茂奥林户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，长远价值要比亚运村稳健，融域嘉园，上林世家，包括京师园，奥林春天系列这些都是很好的改善盘，
其次从投资角度我更建议你到望京淘淘次新，像澳州康都南北向的三居价格在1300-1500，慧谷阳光130的三居价格也在1300上下，150的主流三居价格在1450左右（可重点关注），上京新航线130的三居价格1350左右，望京比起奥森爆发力更强，这几个盘价格都在10万以下，5年之后核心圈的次新楼盘不会再有10万以下的价格，现在10万以下的都可以去认真研究，望京这个区域更适合投资，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好！拜读了您的文章我获益匪浅！能遇见您真是我的荣幸！现在还想就我个人具体的情况向您咨询。个人目前情况：目前持有一套通州运河湾南区的三居室，去年750买的，只贷了不到200。当初想的是买来自住顺便等副中心枢纽建成吃一波红利。但买完计划有变，目前租7k，月供1w。手头还有一定资金。个人目前想法：1.鉴于通州区的限购、目前租金不能覆盖月供以及资产保值增值的考虑，想置换到能产生更多价值、未来保值增值更好的区域，比如您文章中多次提到的望京、清河板块。2.不考虑住。贷款最好200以内。3.只希望：1）若贷款 租金最好覆盖月供、2）保值、3）增值，为未来置换改善做准备。
综上因素，想请问：1.现在留着运河湾一动不动是否是个好选择，因为还不满二，有一定税费2.置换到望京，是否是个好选择，以及哪个小区您推荐？（个人目前看中大西洋新城的一居室两居室、融科橄榄的一居室，但这俩价格都不低，未来涨幅空间多吗？）望京板块的租金我大概了解了一下，若贷款上好一点的小区，租金大概率能覆盖；若不贷款，也就能买到老塔楼或无电梯板楼，虽租金基本也比运河湾高，还能省下月供，但那些小区的流动性、增值空间在未来能否比得上运河湾？怕砸手里3.三里屯板块，像康堡花园和圣世一品，租金是不错但都是一居室，它的流动性如何，适合投资么？4.昨晚中国房地产报发文，保值性住房不得上市交易。这是否是个信号，再买房最好买房本是商品房性质的，或整体商住性质的？
A:回答:您好，感谢信任！1、你太过于关注租金，商品房住宅主要的收益主体是涨幅，而不是租金，租金是基于房价不涨的前提下作为一种理财方式去计算的，因租金覆盖不了月供这个因素去计划置换，这个考虑的方向是错的，即便是置换也要是处于成长性及效率方面去考虑。
2、关于你考虑的方向，去换到望京或者清河，从兑现周期以及成长空间望京和清河无疑是要比运河湾效率上更占优势，通州还属于正在发展的区域，准确说还是一座空城，除非是受政策面影响房价才会有上涨的可能性,而这两个板块已经发展成区域的核心了，无论是产业资源导入的购买力，还是区域民生资源的成熟度都属于拔尖的水平，从中短期或者是长期这两个板块的预期都高于运河湾，但是呢，我不建议你现在去置换，你两次买入会额外增加不少成本，虽然置换后房价涨了，房租覆盖月供了，但算上时间成本和置换成本你其实是亏的，而运河湾这个楼盘是处于通州新城的核心位置，也是距离商务区及地铁最近的唯一盘，综合资源这个盘是没有问题的，即使要换也至少等到这一轮牛市过后，万一这期间通州放开限制这个盘无疑是最大的收益者，一般的牛市过后核心圈都会出现回调的现象，到那个时候你再考虑也不晚，反之不会失去通州的机会。
3、三里屯，国贸，建国门等类似于这种商务区，所有的公寓以及住宅的租金水平都很高，但涨幅全差，住宅的涨幅逻辑和商务区完全无关，优质的商品房住宅首先要有一个优质的商圈，这个商圈90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，马路，公园，软件配套设施商超等，这些都是以居住为主的服务项目，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈位置再核心它的住宅房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。
4、保值性住房和商品房无关，无需关注，我们只需要知道高品质的商品房会越来越稀缺的就可以了，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/稀缺商品房的特征,祝顺利！
Q:提问：京籍，无房，置换亦庄，卖房（海淀2居已出）加现金有1000，亦庄工作，5、6年后退休，目标亦庄3居，不在意学区，退休后可能考虑置换。1.河西这个价位买不了3居；2.瀛海新房，如hjcy，目前周边环境不是很好，总价能够上，不知现在是否有溢价，5年后流通性如何3.马驹桥，刚刚取消双限，通勤没问题，新盘金悦郡能否入手，周边环境也是个问题，后续流通性咋样;这三项如何选择，或者是还有其他建议，请京总指点，谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!河西的海梓府110平的三居价格900以内,金茂悦南区100平的三居1000以内,金茂逸墅130平的三居会超出150左右的预算,如果能克服资金的困难这个盘很好,或者路东的格林小镇160的大三居1000出头,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;这个总价在大兴购置,如果不买亦庄的河西或者路东,很不划算属于资源错配,
这个预算无论是在哪个区,都要选择核心位置,如果对面积有更高的要求退一步也要选核心产业主要的溢出板块,但大兴这个地方即便是核心产业主要的溢出板块也承受不了这么高的总价,像瀛海、马驹桥都属于次级板块,1000万的总价,未来流通性会大打折扣,现在房屋的流通性价值大于其他价值,马驹桥在过去两年被炒的很热,但这个地方没有核心产业,属于亦庄的产业外溢,本地落户的产业造富力度也比较弱,购买力非常弱,1000万风险很大,
越是精准施策的地区越要谨慎购买,这些地区消息放出来之后,可能会有一波短期炒作存在量多价升的现象,对于台湖和马驹桥我保持以往的观点;可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力
所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;
马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从17年到今年期间有过几次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房市场价格还是处于平稳状态,并没有受到亦庄的影响,这个区域问题很多,不建议1000放到这个地方,建议认真阅读精华栏文章北京房产投资核心逻辑和原理,大兴跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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