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价格“超标”五六环限房价项目难觅普宅北京普宅标准5年未调；45个限房价项目中，纯普宅仅有2个，另有14个项目包含部分或少量小户型普宅
多个项目因单价被“非普”
北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平K O s y ` P z v 9方米（含）以下；其次，单价不超L h m ` P x过限价，或总价不超| f . \ { V / 3 @过限价，单价、总价符合其一即可。
具体] p A M n b c V ^的限价标准是：五环内为单价39600元／平方米、总价468万元／套；j d *五环到六环为单价31680元／平方米、总价374万元／套；六环外为单价23760元／平方米，总价281万元／套。? P $ ? 3 a e w如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总– D @ D b ~价在上述价格范围内，则被划为普宅。
按此现行标准，新京报记者梳理了北京当前已经取得预售证并有成交记录的45个限房价项目，统计结果发现：45个4 N 8 & l w n = U限房价项目中~ f t F – _，67％的项目全部房源为非普，符合普宅标准的c C 2 k ~仅有@ * 2 h2个，另f & a } + ! P ( u有14个项目包含q # 9 h R / P e有部分或少量普宅，为其中一些小户型房源。D b I
这些限房价项目中“凤毛麟角”的普宅项目，一个是位于密云的碧桂园琅辉限，该项目位于六环之外，全部户型面积均小于140平方米，容积率为2.8，限售价为22201元／平方米，低于六环外23760元／平方米的普宅标准，全部为普宅项目。
另一个同样符合普宅标准的是在六环外的首创·悦欣汇项目，也位于密云，限售价为22276元／平方米，低于23760元／平X E A O j R , }方米。据项目销售人员介绍，房源已经售罄，户型面积全部为105p c Q平方米左右的洋房产品。
新京报记者梳理发现，大量五环和六环之间的限房价项目，多是非普宅，论单价都很难满足普宅标准，只能靠小面积小户型拉低总价，勉强跻身普宅范围。但是，五六环间的房子，往往是与刚需族最&ldqo h = k 1 ` |uo;匹配”，他们以非普的首付、税费标准购买的实际是普宅的房子。
业界建议提高普宅标准
客群多为刚需和刚改购房客的限房价项目，为何与“普”难以结缘？合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者; B – –表示，北京的普宅认定标准，其核心要素是中低总价、E + d中小面积。作为普通商~ : r v C @ X * J品房的一种，一些限} – o + t p房价项目因定价或面积原因变成非普住宅，是正常的市场现象。目前看，符合普宅标准的限房价项目位置都较远C h v y，这{ U { J g }也符合城市发展的客观规律。
但是，面对限房价项目“非普”当道，郭毅认为g F k 4 1 s ] W h，从限房价项目面向刚需和刚改客群来说，普宅划定的范围理应比现在有所增加。北京现行普宅标准是执行的2014年版，郭B X 5 | w U 4 & T毅表示，北京2017年开始供应用地，201R L : 5 { t K 9 `8年限房价项目开始上市，&lG 2 jdquo;普宅标准应针对当前k W s Q e M 9 ) {的市场现状作出适时、及时的调整。”
具体而言，普宅标准应比现有范围有所扩大。郭毅举例说，目前，五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分都是刚需和刚改，他们的` 8 k m x C收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。
在中原地产首席分析师看来，对限房价项目来说; d 5 ? F e，90平7 S s . G H # W方米之下的产品，从任何角度都不应该被划分到“豪宅”的范围Q 8 I 1 9 d 7。普宅标准应该调整，可以针对限房价项目出台单独政策。
部分项目t [ w s q W c Y调价格、户型，“擦边”普宅
虽然非普宅是主流，很多项目难以企及普宅标准，但是在限房价项目供货压顶、去化压力巨大、产品同质化严重的当下，尤其是置换需求日渐占] C y据上风的北京新房市场，对二套购房者来说，如果能够购买到普宅，首付从80％到60％，支付压力有所减轻。对远郊地区遭遇去化压力的限房价项目来说，通过成为普宅的方式亦能吸引一部分客群，助推去F P / ^ r C化。
诸如最近频频站上舆论风口的青龙湖板块，由于位于北京西六环之外，交通、生活配套一般，区域内多达5个限房价项目，供货量大，销售前景不被市场看好。据记者了解，预计于6月份_ 8 c q 0 , N开盘的熙湖悦著项目，商品住房销售均价不超过37245元／平方米，且销售单价不$ a b得超过39107元／平方米，均远远高于六环外23760元／平方米的普宅单价标准。但是通过产品设计等调整，熙湖悦著y ? o I A k A部分产品符合普宅标准。
据项目销售人员介绍，预计一期开盘的83平方米三居室，价格定得较低，总价大部分在300万元之内，有部分房源为普宅，首付35％O S [ M } # X / O，但不会太多。据了解，该项目还有73平方米左右的两居室，如果按照限售均价和价计算，总价基本在280万元之内，亦能够达到普宅标准。
也有一些五环内的{ 7 \ = a H r 3限房价项目推出了一N ; 4 W M v 5 ! l些中小户型普宅。例如一期二期都卖得火热的橡树澜湾，位于丰台区小瓦窑，在四环到五环间，整体非普宅，但83平方米和88平方米的户型d 9 X – * #，部分能够达普宅标准。记者咨询售楼处获悉，目前橡树澜湾还剩十多套88平方米的户型，单价52000元／平方米，总价为457万元j ] 2 W 0 } h Q G／套，“擦线&s V y p ^ Hrdquo;低于五环内普宅限价468万元／套，为普宅。
即便如此，在体量庞大的限房价项目中，能够达到普宅标准的产品少之又少。
■影响
调标准有助降首v e A $ \ a ^ ,付无力拉动销售去化
当前，北e R Q & g p京限房价~ / = 6 8 {项目有两个关键词，一是“供应井喷”，一是“去化艰难”。
据中原地产研究中心统计，截至5月W r J t G29日，北京从2018年6月10日开始，合计入市限房价项目达到了50个，合计取得预售证75期，供应住宅套数达到了34559套，而网签数据合计10683套，平均网签均价为48919元／平方米，网签完成112.23万平方米，按照面积计算网u w : v p K : 4 )签完成率只有27.7 , 68％。
“入市一年左右的限房价项目网签终于首| w Y l = N 6次突破1万套，而同时，库存也达到了历史高位。”中原地产分析师说，虽然网签数据相对滞后，但从整体看，实际销售比例也依然x z O c 9 v只有45％左右。
北京限房价项目供应出现井喷，但去化难度却越来越大。中原地产8 h r I Z n % }分析师表示，目前来看，除了少数五环内、d / * h位置相对较好的项目去化? G C有所提升外，随着大量郊区项目入市，去化难题依然非常大，而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应，很可能带来价格战。
面对去化困境，郭毅认为，当前北京限房价项目整体库存压力{ + \ | ` R {很大，包括潜在供应= 4 $ . 3 W r 1量和现有库存，仅仅调整现行普宅标准，对去化不会产生本质拉动。一方面，如果扩大普宅范围，契税从3％降到1％，但节省的2％税费实际上有点“毛毛雨”，目前五环周边在售限房价项目总价在500万元左右，2％税费约为10万元，可能开发商的优惠幅度都能超过这个数字，“这样小幅的变化对市场去化不会产A z C E e # 1生本质影响。&rd1 K \ zquo;
另一方面，纳入普! = W ~ O宅后，首套房首付比例35％，比非普低5个百分点，对于首付能力相对短板的刚需来说，影响略大一些；但对二套首付来说，无论是普宅的六成还是非普的八成，比重本身都较高，而且二套置业者大多“卖旧买新”，还是能“够得着”八成的，调整标准影响的人群有限。
资深地产人士韩乐亦认为，对于限房价项目的去化难题，普宅标准不是主导因素，S J I B K . j如果调整也仅是锦上添花，主要还是看项目的综合品质、地段、户型等。
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