北京楼市:丰台部分区域“房价预警”-叭楼楼市分享网

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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;D ? \ C 9 \ – ]累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城; 4 ^ # 8 y市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问E 4 $ Z r ::关注京总很久了，加入星球学到很多，第一次提问，期待百忙中指点。问题：工薪阶级夫妻，一方在定慧寺上班，一方在王府井上班，年收入40，名下在西三环的国家气象局小区/ T j q /有一套60平小两居对外出租，市值700。目前还没孩子，5年内不考虑上学问题，准备将小两居出掉，不考虑自住，加杠杆至1200左右对房产进行优化配置，总的考虑还是在海淀区内，有以下思路：

一是买定慧寺板块，选定慧寺并不是因为一方上班在定慧寺，而是发现板块内有4块地正在建设（海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，0711-653地块，详见附图），预计24年建成后有央企中国电子、中国电建等入驻且也有商业规划，海淀比较缺商业，像这种央企入驻+商业规划的“变量”是否能视为板块利好？我们的思路是临近这4块建设用地来选房，周边基本全是老公房社区，可选不多，相对较好的就是首师大家[ ; n #属院带电梯次新塔楼，好户型3居14w+，有学区溢价。还有一个叫玲珑苑的回迁，比较新，但还不能交易。不知围绕这四块建设用地选房的思路是否站得住脚？

二是考虑永丰的二手次新。既然不考虑自住，不考虑位置，那就选个潜力股。您对海淀北部永丰的评价很客观，永丰的新+ o n Q g / R L房G } 9周期太久，二手8w+也有透支。因为我的持有周期是5年以上，所以我也将永丰的“: K t ? G冠城大通百旺府”的次新纳入了考虑范畴，主要是认为永丰已有不少新盘，但6层以@ V K ! u下低密度、大面积的D K u \ ; ? , 0 f品质三居仍较为稀缺，如果周边配套能按计划落地（这个确实没人能保证），或许挺有潜力，8w入场确实不如前两年入场好，但不知永丰8w+入场品质次新，与定慧寺14w+入场\ * N = 9 o Y公房社区比，哪个上涨的前景会更好呢？假如以上两点都不是最优，京总有无其他建议，我们此次配置y } 4的核心目的是TZ收益，等未来5年后（甚至更久）当我们需要自住时，再调整配置。

A:回答:您好，感谢信任！1、Z h & ( g h Y P关于第一个问题，定慧寺附近4块地，我从以下几个角度回答您；城市用地出% 1 / ? U C售或者ZF自配一般分为2类，第一类是原本预留用地，在城市规划中叫战略留白，这类属于先规划U R n后发展的区域（或者拆迁后的新规），这种一般布局比较科学，更适用现h F H阶段的城市发展需要，像朝阳的新北苑，孙河、亦庄的河西区、海淀的北部新区等都是有战略留白用地，完成了先规划4 N P / F T后发展的目标

还有一类用地是规划后更改，指的是城中原本规划的绿地，机关单位– T q等类似建设目标后因城市发展需要更改为商业，住宅，g z M 5 F V J Y k写字楼等建筑，这类后期对于城市( c , N = = j X发展其实是有弊端的，或者说是最好的发展应该; v : = U / M o i是最初始的规划& n W b j , A u，一个区域的舒适性一定是先规划后发展，随意发展只会导致区域h h + # D C布局不合理，拥堵，密度大e E / P A P，住宅和商业x x C # t ( % e做不到动静分离，如果留下城市病，后期再做优I T [ J n 6 } ) o化可以说_ Y W (是很大的工程，一般没有大活动如奥运会等，是不会再动的\ : C \ t t 2 J *，因为投入太大了

您所提到的定慧寺四块地应该就是我说的第二类，如果全部规划为办公体会增加这个区域密度，这样的消息一旦放出短期确实会炒作一波，如果想从这样的市场中获利V \ 3 ` / X .需要极强的实操经验，因为这种规划一旦成型会暴露一些问题，不是大家所想象的居住环境市场自然不会长期繁荣，这就需要把握好买入时机和卖出时机了，现在看; + Y周边全是老旧盘，四环路把原本很小的区域切成2块，再增加4栋办公体密度会很大的，如果没有打过短线我是不建议大家博这种机会

围绕产业选房的思路没有问题，需要注意的是不能I % ] % R $ ; V钻到产业园区里面区，保持好一定的辐射距离是最好的，如果钻到产业园区里面那这个区域需要足够大，能够做到动静分离，像望京，这样的产住结合才能够得到大家的认可，好与坏不用夸大其词描述，大家体验后便可知晓，像国贸产业再强但面积太小，往里面搞几栋住宅就是卖不上价

2、关p _ 5于海淀北部新区，我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图中对大部分区域分析过,我不建议大家买不是不认可这个区域，是买入时机不对，投房最重要的除了地; T 3段以外m X 0 o |是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，海北已经透支了未来3-5年的$ G z N 6 A \ p价格，加上兑现周期不确定，现在买怎么看都很冒进，如果不是通勤需要，等3年5年很不划算，北京的楼市规律是5年不涨必有一波，买确定性高的板块涨是一定的，只是时间问题，这个是概率选择问题。

3、方向上，置换升级是升级房子的综合资源，不单单是房子本身，国家气象局的保值增值性还不错，一直都很稳健，可通过星球精华栏文章16#t n a –北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情z P . P % [ i;出这套买海北或者定慧寺都不是特别合适，如果您们想未来置换也留在海淀，如果还有房票的情况下，不如留着气象局，单拿500做纯投资布局，把目光放到全城，这样没有局限性，可选的范围更大，因为你们大概率5年后还要再次置换，这种比较稳健一些，建议认真阅读星球精华栏文; z U D 0 R章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想u | r U W l 8 +购买一套d I f P q * z O p面积在100左! @ = N Z O A右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能E l / j ? k好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！

A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个A e U 1 ^别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请D 8 \ O阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型– + 8 9 8 g很容易受到市场的各种舆f _ * P b ( H O论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。

2、2 I \ ?你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要o ; D A把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论X g O I c . M $ w是再升级，还是分散仓位选择权都g M u . S s {在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8[ w x L # S左右，剩余的90%l 8 K ) n都是不具备金融属性的，+ a n 1也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，X $ , d U上林溪，莱圳这些都7 x & P 9 i @是很符d M = M合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，B r Z X m 5 D一] ( a q套房子未来能走多高=产业资源+区域资n 2 / $ y R z源+楼盘资源，资源` l s 3 d \资源是基础，这几个紫竹桥和O Z : }石景山什么都没有，祝顺利！

Q:提问:京总您好！我和我_ S J g % ] e z =老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年Q U ! ! Z Z Y房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和^ j G我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张h + E s o房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做D5 w $YJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个4 8 f价格目前也就能买T 3 z + ; k二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有A h z ; A 4 1 M限，非常希望得到` 9 ) $ W )您的建议

A:回答:您好，380W9 ; ` M M k在方位上尽最大的限度往核心1 ~ U ; S圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答H o } n过一位会员的提问，其中有X o ^ w ` p j N一个问题X : b S .和你的主要需求相} ? $ . N G R关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公} : * T共服务更% 2 | 1 %加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，A ] 7 l d 3相q f R反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!x p W

关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合V Q # D普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错B B x G m a概率很大,提高胜率最好w g Q F Z n V n N就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选U E ( S ^ y @ J R筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可A u P C a 3 % e以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理

关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比% – !双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！

Q:提问:j N @京总你好，7 { } @ g d关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是b v 9 1受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样h , $ c \ I # %，也不想把他K [ *往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价X z g d n ]4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也( \ L c C V 9有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；

涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.; 3 ` p l o `2万进，目前单价2万左右，贷款30万j 5 – :，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高Q 0 ^ ? @ ( f点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是k 6 a ! H K ! A去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体p A } X M S情况，有什么好的建议，房产是换城里面; 9 . d + . T Z j更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢

A:回答;您好= L 9 } s m k h,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别` _ \ ) ~ * 9突出,或者在同一板P h – : % b块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球d N ~ a 1精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投# V z _ . = n f资价值比较弱,

2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区b r [ ] i 0 c V M域，顺序6 Y g T x F g n Z是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京B : _ n,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条/ S p | Q 7件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即C m + u R e c便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将v f ^ / ) L来做贷款L * T也会受到影响;好s 0 \ (房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投_ P 3资核心逻辑和原理;理解文V ~ i 1 P y – k章核心投E c +资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!

Q:提问:京总您好，请教一下：c W | 2 E . W b目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老j J `房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一7 # x K c个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？

A:回答:您好{ 4 C } B ; ! ),如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北} E a ^ F ) X 8 c京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地V G Z 6 o 7 1 /是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会\ – Z Z一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这U V j B 1 7个过程虽然慢I u * ; 3了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大# [ _ I B u t H v学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性e % e 6 , 0 =,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你s | m ~附近买一套次新盘,| _ ] m兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!