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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好;目前手里有_ \ 5 t # +一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近I 8 j H & I百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求7 s A I Q / 8 C，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解* 5 e V k \：无论我们持有L s k b S S的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是u F _ d . W u $ 4这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是O v { k M s 0 # :房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和+ ` p d l O r杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产S + g l v j 3 X O投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中[ } I O d & ! p }对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分@ . \ y析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时_ ? F ) n E机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还x 2 w款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出o M _ C v ~ :的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班# J f T &，没有户D I ! 2 w ] e口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加b E v 7 s z j分还比较重要。
孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无论学f Y ~籍归亦庄还是通州，中学改善都不太& J \ 2 q l大。另外爱人K _ q在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案– h 5是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。
2.置换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回龙观地6 & H区有161中学，^ G A R 5 S ] o B昌平第二中学(南校区）跟首师s % H大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都6X e h W _30+了
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文L * %章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概率不会* p i d @ B安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优b @ t P质教育资源，& \ / w a因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样1 7 Y E *的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心F q _ f s 1 T板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本\ + M } = G c @ ^可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大P – O % . 8 = r腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。
2、关于选筹，A t \清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太\ @ ~ = K ~ u –差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有^ ` @回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，北京交易量常年稳居前三的区，能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健且牢靠，清河可以关注下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的^ % ! W G q v工作强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;祝一切顺利!
Q:提问:您好t v z ~ A，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现O * 8 ` { q y : ~金150，想做置换。两种t , ] e S 8方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平@ $ Y + J J \ D米两居，改三居。认命了。不动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设; m – ^ J t .施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的{ b ~ )积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的4 M f E r p b ! X善良,应w o f 0 e该成q d X o Z B为一个有产者,最好成y o X $ + ] r为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生U a O 4 = 8 D到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还; W j是一个没有产业@ k : ] p , G ) +的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不D w T `涨,这两种情况都存在着不确定性,而买; 4 2 8 9 = \ W A清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间& h i问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼, G [ \ N 4 U * Q市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的` } _ R x X 6会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难P \ O x ^ . / o度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的? } \ (上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投s T a + q \ L 6 I资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺| \ R利!
Q:1 f c \ 1 1 C ~提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公[ $ ( q V在考虑海淀g 1 2建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先6 M 8 7建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，V I Q ! ` w17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体[ A D m =验，次新要求一说，剩余的2U 6 z J e d Y ] G0%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，r – X 1 @接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不U ] ( I匹配，茂华景公阁，公馆，d $ z公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京^ 4 & G 1各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史i h }成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤n % r ` } | m L，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和o 3 { u海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永% 5 Y a定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，7 [ F \ = 3 C Z N而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海i d Y P } ; H _ =园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以U A E ] &淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:) g ] # $ B Y b r提问:京总好，求解惑。名下2套房，石景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住G | 3 Y。初中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了K z f k X T i | U房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算r H h w。现在想优化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，q [ t } u # &心里还是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望H y q u X 8 N _京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后[ z ,卖荣丰，加上父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经O W S E Z i到3000了。只能买晶华一居改的小两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大a ; , h 0 _ h k神指点迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不g F G w能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒} o D 9适* A O度无关，这个思路你要尽g M A } u | U快转变，否则后面会吃大亏，石景L T Z山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行% + (动快的已经赚到了，参9 + k # % A c 5阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和Z . 5 ( \ W #你对标总价的涨幅就舍得了！5 D [ { – ` 2 I
2、关于置换的思路：京汉_ b [ 3 o M和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价在核心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放V N S d U z $在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球精华栏16k [ b#北京各区201Q . 5 D M 37-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标. E ? b基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有u S @ [ T , P些问题理% ~ 2 N解的还m , 9 3 # 5不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。
但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPIX & L 2 c M M在3%左右），那是不[ j = 5 O k ( Y l是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时e + { q D E K : +间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！
A:回答:您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房Q { j T v D价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大H } T的7 U 8 T [ Y E \ E，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优: U 4质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只6 ^ j F能一次次被抢;
我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房` ] – f屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和l 5 3 \ t # { P y人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,} – q i . 0 f 7如果持续面临失业8 z a、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房m v 0 I I价上涨的唯一动力是纸币B . K z / W C通胀;从微观市场看这些区域的优质盘s r V m D n [ 0需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号
2、其次通货膨胀不会同时G ) g ) Z M并均匀增加所有商品的价格，只会永远w D S A g一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越M S 5 z P来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说h Q # G滥发纸币的速度远远超过实物;造成Y R | J了全社会的通胀;纸币通胀是房价上k 5 e g j s L o涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况. R p是在老百姓收入提高,房价保持不/ v X ] c变,而现实是,想要U ^ T扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力s & A o不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代w ; K G G替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币} N 5 A r L 1 M @供应量继续增加，房C w 7 \ &价上涨没有尽头;
3、优质房产(可参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,X b a H L : \ B趋势以外你我E D D N I什么也控制不了;股市、期货等, V F ( T g i X i加杠杆虽然上涨会放p ~ \ e大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质j ) R z地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月Z O T u 1 D S供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市G W ; : J L j : 9的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，% \ D h ^ & Y T /卖空杂盘，只留霸盘
05#a Z ` 4因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年G T R，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健l Z 6增长的只有39个
16#北京各区201y w .7-2022楼盘涨势收益分析(历史成! d a交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操/ s H类（部分) y 9 Z B 4 \ 8 ,文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健m U ^ ? 1 U s w的H V b 6 : s78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北y K A d [ } [ +京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图A ] ~
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