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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！从知乎到F U &微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作p ; C i j Z，居住在通州，在九棵树的旗舰} E b h [ *凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房Z G 4 c . i板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二| . f 8 , r # {套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小R X 0 o孩回头不用因换房转学，n Q k所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有h F l O ? {以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7+ ? x \ g : { p号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房N C 4 – 9 p s i子2、K2海棠湾100平电梯小三居。S 7 e _ x ; \ j优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离j – k 4 + G H孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居0 d B |。优势是户型好，南北双地铁（r K / n L :八通线和7号线都近），离孩子学校b v s c U也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼t , % t o H k ~ o层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对E W U I _ * N w老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不x g S 2知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您n y M e 2 W $是! t 5 [ 6 L q M 1否有更好的建议，谢谢– } D您
另2 9 E外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，[ Z ? \ +未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次3 b Q R感谢您！
A:回答U + W R r A @ a F:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从5 D ? U e H q $ (2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的A W : 2 / p W x没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万% S 9 x Y达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的O O A P # \ /行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些R V c l K位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少s m g a ! ] ,国贸B * X _ p的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽o : A然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个Z & j城市Y M y ) V,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流r ^ g a \ 2 D动人口,工作人员基本也都是服K * p e务行& G 6 3 {业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业o ] | G p # ( 3,建5 u D ] 3 : }议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，0 X ] G Y d ^其他配套都不行，我买的又那么贵，我是` Y \ ] r | ! B .不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配6 $ n 2 * } _ w套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，u G c s G n这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都t W \ } Q * 6 t W能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦N O r + T J f 0庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性@ P / P J没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没T ^ V 9 . h : 8有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝a ! F q A M富贵！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路^ { * \ { U I a o，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，/ 7 ) a Z + v低总价能买到最大面积的房子，顶C t L层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这# p 4个小区吧~
A:回答:您好，感h p D Y = :谢信任！首先建@ q d Q 4 R d :议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区9 v S d Q ^域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位L B & a ^是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块b 8 7 o唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的] y y , 7 ) g开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南0 / M 2 C % & 2 C侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面8 7 m % m %积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单\ i M一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个$ – c w L b d !时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？
二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是t j K \ 1 [ u明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？q Z g目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花[ 9 G = j 6 z h园的房子怎么处理好D \ ) E $ n？是卖掉拿. K 3着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？
A:回答:您好,1、真正大品牌的科技r ; | o 0住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内D ? ~ _ 5 @ w ^设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代X – ~建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商O * I ~ ^ (做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很W c t多,后期维修起来也很_ # ! C 3 ~ L T Y是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要N & F l # S \ V过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可E * j j n w g 4 \改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,
2、天阅山河在这个位置卖z ` \ @8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好2 v n . b L楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫l w & 4 0 p a o 5苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据& J _ s r g i @ 9)查询二手楼盘详细行情,
天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套+ o p优质房产2 _ 3 ;,建议认j Y D 0 q E真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉\ n w k 4 D M光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存y d ^ X款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中S @ ? m ) & w t |介给推荐了顺义中央别墅区的中e _ – h ^ s海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能稳定保值。请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型{ A 7 周围配套 出行 生活体验等方方面面能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗_ q A O？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A:回答:您好，原S ! 1 | 3则上围绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星o J { R h球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-203P ? W X y2）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算; o p = @ B C n e不上，1000-1500这个价格买c 0 I } 8后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园a ^ Q \ v /和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺\ a p v A z利！
Q:提问:老师，您好，我的问题可能没问清! 7 ` f Z ; 3 B楚，我和爱人都是燕郊本地人，两个孩子都已入学，0 3 [ ^ u B 2 ?因为爱人是教师，孩子都在她的学校入学，所以教育: ` E i ) Z资源对我们来说不考虑了，地铁也不考r h 9 e虑了，因为~ \ s ! c N ) * ,我们都是体制内，北京也不能买房了，现在燕郊还剩下一个80平的两居，不远的老家村里自建了一个小别墅，因为不敢确定燕郊房子的涨跌，怕将来会涨价，d o 3 r 3 E % Y O所以想买个三居，但是看了您的文章觉得涨价似乎不太可能，所以专门进行提问，让您给指点一下到底出不出手？
A:回答:您好，我在星球精华栏文= c ? t u G X 7章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;如果单纯说环京的区域价值，那燕郊是距离北京最近的区域，和其它区相比燕郊的价值是最大的，这种区域的购买策略，如果是刚需. 6 l Z {自住需要靠近主干道，距离7 i –商业中心近的小户型安全系数相对是较高的，纯投资如果有更好l J } y 0 b的选W * ! $ } * q – 0择比如强二线，那不如退到强二线布局了) 7 Y – 3，燕郊主要的价值就是离北京近，这也是前些年炒作的主要原因，但本地没有产业，从现在看基本是睡城的概念，作为北京的通勤，交通很不方便，只有一条通往北京城区道路的情况下早高峰基本是没法走的
即便是通了地铁这种人口密度不夸张的说不排队一小时上地铁很难，在北京工作居住在燕郊每天都回去的话体验y V a – ^ ) E很差，如果燕郊这个位n J A } @ s置想要楼市健康发展，还是要有产业带动，但靠北京很难，现在北京整体的方向是向东南发展，通州运河商务中心全部兑现之后从距离上会溢出一部分刚需到燕郊，要说未来有没有行情，或许有，但不会太健康，涨涨跌跌投资就没什么意义了，其次通州运河发展需要时间，长则10年甚至更久，如果你们单纯? ! X是为了改善自己的居住条件在燕郊置换看个人的需求程度，如果确实需要增加居住V @ ( d . 8面积工作稳定没什么不可，放平心态就可，不涨的话自己住，涨了更好！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在C q x ,路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导7 x [ \ d ( N A图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未$ = B W S来e I 5 L m 0楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81r 2 7 n C ; + ^#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
8M r u ; ! A B4#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图a u D N a E |
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