旧宫不“旧”，是近年南城的规划热词。
随着旧宫镇被划入经开区，定位为亦庄综合配套服务区。由中海以24.8亿，溢价率11%拿下的旧宫镇A2-2地块，案名正式公布——中海兴叁號院。
不少粉丝朋友问，这个盘价格多少合理} _ P } 2 _ U 9，值得投钱买入吗？今天咱们通过12维度全方面测评，给大家做参考。
结论先说一下，66500/平米是测评合理均价。
测评A：项目区位
【维度1：板块隶属】
拆哥地产里讲过，旧宫次R Y = i L j 8新房主要分为两个板块——旧宫东片（蓝圈）、旧宫西片（红圈）。
两个板块迥然不同。1 g _ $ H : 4东片临铁，西片贴近京台高速（G3）。旧宫西片也有人称之为德贤板块。东S V v 7 Q、西两片2008年以后的整体品质持平，西片的德贤公馆领先。
房价上，东片~ B d 8价格65000左右，西片平均62000。【维度2：道路和地铁】
项目位! 1 a k u e * B于南四环德贤路东侧，身处大兴、朝阳二区分界处，距南四环（榴乡桥）1000米。
轨道交通方面，距地铁亦庄线肖村站2.1公里，距M8号线和义Z X : l k B k m站2.4公里。
地铁亦庄线远期有与M5、M10跨线运营，我们查阅了规划，但没有在旧宫西片增设站点o 6 c A $ K Y W。（参见文章：2035年北京巨量轨道，哪些房子有变化？）
【维度3：周边环境】
虽然地块隶属大兴的北部边境，可在项目东北方位约600米开外的污水处理厂，却是朝阳的地界。
中海旧宫项目到污水处理厂最西南角的池子距离Z ? – \ – 1是502米。
不过相比国韵村、首开保利熙悦诚郡以及中冶德贤公馆等，中海兴H _ 7 z 0 H叁号院距离污水处理厂更近。
污水处理厂虽存在多年，可已进行了有效的规划、“美容”，有周边社区居民也直言其对日常生活影响不大。
502米确实在气味上没有太大影响。唯一就是会对中海兴叁号院_ [ c Y ` $ ` @ #外围楼栋的高层视野产生一定干8 3 N w ` 0 p e扰d S S ) z E &，所以相应厂景房源的内部价差应该拉大。
至于粉丝朋友问的污水E q s处理厂东北角的i 9 @ X * o ) – R疑似“大罐子”，其实问题不大。望京的经验，只有在400米范p i 5 } $围内正对着，. K D 8 : I才会严重影响房价。
除非是做生意的人，特别在意这个事情。
【维度4：Y 6 s四至围合】
旧宫西s t F ] – U 1 4片（德贤板块）有些房源（c U ~德贤公馆和熙悦诚郡西侧）受京台高: – D K : w j速噪音n G T ( b j 4影响，噪音比无噪音房房价要低。
同为u O z R F / {“宫”字号地段，太阳宫的16万一平以上二手房，同小区内部噪音大小也影响房价。
相对上述部分二手房，中海兴叁号院距离西侧封闭高速路远，也就意味着拥有相对更减噪的居住舒适度。
而毗邻凉水河，2公里内有旺兴湖公园、碧海公园等近10个生5 ^ T l H 5 `态公园环绕，算是有+ n J效提升了周边K r a C % b生态环境的维度。
不过相对来说，旧宫南片（五环外）的和锦诚园的生态环境略胜一筹。
测评B：配套F | X 0 x设施
【维度5：学区】
旧宫西片主要对口的学校是谁？大兴区旧宫镇第二中心小学，原名德茂小学。两个校区，东校区在五环外。
学籍当然没有划进经开区。学区的量级直接作用在房价上。在经开区的中海京叁号院，拆哥预判的价格是市值能接近8万/平米。现在p q n E g J * s m回头看，果不其然，同地段高档小区二手房价Z z O # A z 3 k y（亦庄金茂悦为例）已经突破了8万。
学区不佳也8 # [ z – 2是决定了旧宫西片（德贤板块）房价一直涨不上来的掣肘因素。今年a o Z { ] p f3月份，有知识星球会员也提到了这个问题，十分困惑。
如果再让我预测，学区现状让德贤板块突破7万的阻力不a w ^ f t q 3 \小。
【维度6：商业】
与项目隔德贤路相望的，是世界之花& H X ; $ 5爱琴海广场= # / z $ U s m T，这个南四环沿线的商业地标，穿过人行天桥可以到达。
测评C：社区
【维度7：园林风格】
藏峰系，作为中海藏峰系产品，园林设计一直是亮点。2022年初的中海京叁號院售楼处更换沙盘以及园林设计的减配事件，引发了讨论，仍让很多人记忆犹新。
正常的变更其E O + @ Y实难以避免，但\ \ C @希望中海兴叁號院东南亚沉浸式度假风的园林改动的空间越小越好。
【维度8：楼座排布】
而在楼座排布上，中海兴叁號院优点是错落有致，讲究轴线的美感。缺点有个别相邻楼栋，东西间距大致看在5-10米之内，这样在冬天极低的日照下，阴影面积会扩大，从而对后^ 9 f i ` 8 + & H面低楼层采光产生影响。
如果在意隐| & \ J私、内心敏感的女生，把边个别房间会有斜向对视4 m I，具体也要分人。
【维度9：产权性质】
中海兴叁號院是一个十分纯粹, X M的社区，首先在于项目建设用地面积2.35万㎡，规划建面5.88万㎡，容积率2.5，地块属性纯粹，为纯住宅用地，不含商业配建，没有保障性住房，这是优点* a y Z a ^ ^ a 1。
测评D：. 2 # K ( $ H X户型
【维度10：户型格局】\ W .
面积段，143n N P F ~ , %-186平，纯粹改善为主。144平户型，做到了四居室的布局，比较方正。优点是南向三面宽+全明格局，南向总面宽超过10米，北向两间卧室两连。
两个缺点，一个是客厅面宽偏窄，3.95米i } – k 1。一般买120平米以上大房子的人，客厅的基础需求是面宽4.2米，稍微有遗憾（红标）；第二是客厅背景墙进深，因为卧室开门，稍显局促（X W V Y E K绿标）# H Y u b ^ w `。
此外，因为南向小房间背靠电梯井，进深没有衣帽间的余地，避免电梯的噪音，图上显示中海做了小隔墙，也算用心了（蓝标）。不过要确认下中间的填充物是啥。
【维度11：契税问题】J M { { 6 , a a
提示一点，南城买房人相对精打细算，140平米是“普通住宅面积线”，144平米刚好超过，交房时契税是3%，也就是近30万元。
二手房阶段，买家无论L T u T是首套房二套房，都K _ _ O _ ^是3%，也就是30万元。如果与同地段首开熙悦诚郡做对比，140平米以上户型首套契税只有1.5%。15万的差距。
大家注? 1 ( u意，熙悦诚郡整体户型区间小，均价在66000。128平米二手房是3+1户型，有的F \ = p 3 ,人把5平米小阳台改造为保姆间。二手房准四居成交价870万左右，而中海新房则需要1000万出头。未来在二手房市场上，也有竞S y H s | 0争关系。
【维度12：建筑用材】
不仅是居室内部，A 8 } = ;中海兴叁号院采用的是国际化大平层建筑标配，玻璃幕墙+铝板+石材+仿石涂料，真是各种提升档次的外立面材料，轮番s t T h f 7 z &使用。
对标的二手房德贤公馆是全干挂石材，两者基本打平——全石材更容易j \ Y俘获中年人的心。
测评E：价格结果Z ` v 6
因为兴叁号院是143c j C V C % 9 O O平米起步，同面积区间对比同为大户型二手房的中冶德贤公馆——德贤公馆目前各款在售的均价是6.25万/平，中海兴叁号院与之相比，远离封闭高速，均价可+1500，10年产品迭代，品质的提升，均价可+2500。
所以我们对中海兴叁u N ( H 6 = F号院当J l ]前合理的价格初步判定m g X W：62500（德贤公馆大均价）+1500（无噪音）+J 6 9 r 5 T $2500（品质提升）=66500元
换言之，2022年6月的时间点，中海旧宫项目的公允价值是66500元/平。根据旧宫板块二手房6年来的走势，二手房有不满两年增值税的限制， 交房之后，出售L # m L @ U O (房价在7.1万/平左右，投资买房人的“套利”空间小。
如果问买中海兴叁號3 : ( m院支不支持，我们认为还要多比较——交定金前一定要看过旧宫? A Q [ H h U l南片的和锦诚园、旧宫东片二手房紫郡府、旧宫西片德贤公馆，在P 1 d L N v _ e Q多方面比较后，再谨慎做j C $ S Q T U w M决定。
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