现在的楼市。
越来越以政策为主了。
彭叔记得在过去的时候，大部分房产专家，在谈及房价的时候，都是说什么楼市调控没用，房价越调越涨。
结果现在，哪怕是北京、上海的房产专家，都是眼巴巴的等着= : b f M h调控放松。
现在楼市里面，大家对政策的畏惧，或者说，对政策的信任，已经p P p Z ( p & i a达到了一个历史的新高度。
你问一个北京的房产专家，北京d B u \ L f V s房价什么时候涨，他跟你说要等北京放开认房认贷。
你问一个上海的房产专Y y 7 Y ) N j Q }家，上海房价什么时候涨，他跟你说要等上海放开限购。。。
你问一个深圳的房产专家，深圳房价什么时候涨，他跟你说要等取消二手房指导价。Z ] N D _ 2 4 H E
现在楼市的预期，都是在等I h 6 C S政策。
但实际上，如果说，一个政策，就能改变房价本来的命运，那大家把房价也看的太简单了。
虽然说，房价短期内，的确是受到政策的影响，但是长期来看，房价还是离不开最根本的东西。
那就是需求。
楼市的需求，到底是真的需求，还是假的需求。
真需求，是想要买房6 8 [ C n，并且有买房的能力。
假需求，是想要买房，但是没钱，又或者是，有钱，但不想买房。
现在楼市最大的L Q 7 y问题，是没有那么多真的需求。
你说限购限制着购买力，但是你看看全国除了四大一线城市以外，其他大部分城市的限购，都已经放开了。
甚至有的城市，C = 2 G + ? ! _已经彻底把限购给放开了，一个人想买多少套房，就能买多少套房。
都放松到这个程度了，怎么楼市还没能起来？
说白了，还是需求不够。
而且，国内楼市的需求，还是在没有增加什么持有成本的情况下。
国内楼市和国外楼市最大的区别，就是国外的房子有着高额的持有费用，而国内除了一个物业费，以及北方地区一个取暖费，就b d * W i R \ n没有其他的费用了。
就o u = c是因为没有这个持有费，所以国内的房价，才能比收入高的那么离谱。
说白了。
要是国内和国外一样，有那么高的持~ = O / j e有费用，国内很多人连房子的持有费都交不起。
国内的房价收U 7 ; !入比为什么那么低，就是因为有持有费用。
大家不要小看这个持有费用。这个持有费用是可以调节房价和收入之间的泡沫。
我们可以对比一下国内楼市和国外楼市的模式。
国内的房子是一次性买断，也就是500万的房子，你首付150万，贷款350万，以后房价哪怕是翻倍了，变成1000万，你每年的房贷，还是按照350万来还，并且你如果是全款买的，那么你之后的时间，只要出个物业费就行了。
但是国外的房子，就不一样了，他们也是买的500万的房子，首付150万，贷款350万，他们的利息比我们低的多，但是他们的房子，是每年都需要按照当年的房价，来缴纳房地产税和物业费的，美国的物业费+房地产税，平均是房价的2%左右。
也就D C | e \ P 0 % !是说，假设我们两边的房子都不涨，都是500万，那我K C X们这边，是承担了350万的贷款，每年房贷是5%，外加0.1%的物业费，每年在房子上的开支) w W o : ^ M为房贷，约为22万，再加上5000元的物业费，总额就是23万a X 4 , a 7 g *左右。
他们那边是承担了350万的贷款，每年房贷利率是3%Z 0 V I C S | E，外加按照500万标准征收的2%的物业费、房地产税。他们每年的房贷约为17万，再加上2K Q w W%物业费房地产税，约为10万，他们每年，在房子上的支出，约为27万。
假设之后，房价翻倍了。
我们这边G * O E D f \ T的房子成了1000万，但是我们依旧是只承担了35d F – ~0万的房贷，每年利率还是5%,我们每2 ( 1 8年在房子上的开支，依旧是23万，就算房子上涨了，物业费增加了，我们撑死了也就是24万。
但是国外就不一* $ s样了，他们那边是承担了350万的房贷，利率是3%，外加1000房子的2%的物业费和房地产税，他们p % F J每年要承担37万的支出。
这是有了房子持有成本之后恐怖的地方。
一但你的收入，无法跟| , a } T . 5的上房价涨幅，那么不用别人赶你，r – 0 f你自己交不起房地产税、物业费之后，你就会被赶走，房子也会被法拍掉。
如果你敢在国外反抗，那么后果，就是。
国内很多人都很奇怪，为什么美国的房价收入比那么低，就算是顶级大城市纽约，房价收入比也: w = ; e % t O才只有E 7 \ r P6到8年，J J Z t 0 _ h H这是一个平均数，也就是一个普通人，平均6年到8年，就能在纽约买套房。
可是为什么国外的年轻人不买房。
这里面很大的因素，就是在国外，你买了房之后，虽然是永久产权，但是你每年都要缴纳p ` 7 { p \ 5 B物业费和房地产税，不管哪一样，你交不起，你的房子，都不再是你的房子了。
大家也看到了刚才彭叔算的那个公式。
如果说，你在国外买了套房子，哪怕你刚开始，的确是抄底成功了，在5 00万的时候买入，可是N R 4 w后来房价上涨，变成了1000万，而你的收入如果没有跟着上涨的话，你无法负担这个税费之后，这个房子，就和你没关系了。
国内买房，最难的是买房的那一下。
国外买房，最难的是以后如何能长期持有房子。
你可以保证自己年轻的时候，收入高，但是你怎么能保证，自己以后，收入一直那么高呢？
万一哪[ d # r ? z一年，交不起税，到时候怎么办。
美国那边就是那种达尔文进化规则，在美国的大城市，尤其是大城市里面的好社区，那就是竞j ; F Y i争，你有本事，就住进来，当你没有了钱之后，就还D s r 8 2 z要滚出去。。。特别残忍。
所以国外在教育方面，都是更倾向于教育孩子的生活自理能力，就是因为如果说不教孩子自理能力，那么就j . h W w算父母给他留了一大笔家产，那么他也L H = p守不住的。
如果说，国内也| m w E \ s p搞了房地产税，国内的除非工资大涨，不a & j )然的话，短期内，房价必然是一个下跌。
这也是为什么现在/ – ^ M { [ + M都不敢出房地产税的原因。
其实大家看完老美那边的逻辑，也不用羡慕他们那边的永久产权，因为他们那个比我们这边还要残忍。
就算国内出了房地产税，房价\ h 2 / ~ f @真的跌了一半，就算大N c | c家的S o 0 3 k h f 7收入不变，很多人，还是买不起大城市的\ + ! 1 K房子。
你就像是北京的房子，从600万，跌成了300万，z ; l p v房贷减少一半} } h b * k，但是每年多了1%的房D T ; a产税，你能吼得住吗？本来t E 2 z d )房贷每年是22万，少了一半，是11万，然后再加上3万的房地产税，就算14万，再把物业费一加，你每年要为房子的支出，至少也要有15万了。22万_ D + #的时候，很多人买不起，降到15万了，你买的起，你也养+ ~ # s \不起。
大家不用担心以后房价大涨的问题，更多的，应该是要担心以后怎么样把房子给维护好的问题。
很多人都只喜欢看到国外的高, / { / I , h x 3福利，但是不愿意看国外的高负担。
就像: ( X F y N收税的那个比例一样。
很多人张嘴就是国内税费压力很大，和美国一样了，还有国内直接税虽然没有美国多，但是间接税一直在交。大家想想，间接税，是企业在交，你做为个人，你不消费，不买，你就没机会交。但是美国不一样，美国的确是间接税很少，70%以上都是直接税，但是这个直接税，可是直接和你收了，不管你消费\ ; G { i K ~ H，不消费，你都要交税，美国的个税起征税率就是10%，国内才3%。
老美70%以w W A上的税费收入，都是个人交的，企业承担10%多。
国内是企业承担了70%多，个q o i & &人那边才承担了10%不到。。。
大家在看i r E q % j O国外好的时候，也要看看国外靠什么支撑那个好的。
还有这段时间，网上又有一些人说是房贷利率要上涨之类的。
这个彭叔觉得大家不用担心。
虽然说楼市热了之后，房贷利率肯定会上涨，但问题是，现在楼市还没热。
按照央行的规定，一个城市的房贷利率要上涨，前提是A { l x 9 #，新房房价，同比，环比，要连续上涨3个月，才可以房贷利率上涨。
现在国内大部分城市，都只是房价环比上涨一个月，房价% p C _ z同比上涨的，太少了。
这是2月份的房价数据表。
如果说，你看环比房价上涨，全国有50多个城1 4 b X 0 7 \ H T市，房价环比上涨的。
但是你如果说看同比房价上涨，那么全国，只有15个城市，房价是同比上涨的。
而且想要房贷利率上涨，同比、环比，要连续上涨3个月，中间间断了一个月都不行。
所以房贷利率9 E J上涨这个C ; V { | I ; o 5事情，还早的很。
除非你这个城市楼市很牛，很热，不然的2 [ 9 [ % H话，门都没。
最后：
楼市真没那么热。
彭叔就把话放这，只要没有特别大放松政策，这波小阳春，5月底，就会结束了，包括北京。
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