界面新闻记者 |
在当前地产行业格局重构的背景下，身为央企的招商蛇口正迎来扩表的好时机。
3月21日，在深圳国际会展中心召开的招商蛇口2022年度业绩发布a W u c P会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，行业重塑后，“三高模式”转变，像招商蛇口这类稳健型综合发展企业迎来新机遇。“我们在: 1 [年初定下了未来三年的新目标，即跻身行业五强，7 B ) c k = =衡量指标是包括利润、质量、效益以l ] z m # J及经营收入等多维度的。”
受益于融资优势，招商蛇口显现出较强的拿地意愿。据招商蛇口财报，2022年\ = P l c $ T，其累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，权益地价为766亿元，拿地金额位居行业前列y e – a E A。
对于今年的投资策略，招商蛇口方面表示，会坚持“以销定投”原则，持续更新优化X R m并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市。
与此同时，n w _ H D N 7招商蛇口2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增速达到12.8％，突破2021年销售峰值，成为同行中少有的体现成长决心的房企。
除了抓住行业重构机遇积极扩表外，在政府倡导房地产企业向新8 2 R % l : :发展d J j f V ^ ) A u模式转型的大背景下，招商蛇口也顺应大势y b ~ o u w 5 $ _，近年来进一步明晰了中长期转型方向，D % / 2稳步推进“三\ 6 Y =个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
2022年，为匹配战略目标B l G \ ^和转型方& } ) x \ W K C :向，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务c 9 p x s { \，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。
扩表能力凸显
受行业整体下行影响，招商蛇口2022年业绩也有所下降。
财报数据显示，2% } w022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.P A n : K j &92%；= V y V s实现归母净利润42.64亿元N z 6 @ 3 H v o j。毛利率下降以及计提资产减值成为招商蛇口归母净利润下滑的最主要原因。
尽m x a – O v管业绩承压，但招商蛇口财务优势凸显。
招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档= / L并持续优化。X C D报告期末，3 C U F公司剔除预收账款的资H v V { S v ~ }产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3。
在房地产行业整J 3 n s体融资艰难的情况下，招商蛇口充分利用良好L E \ | ,信用优势，紧抓公) J z * 2开市场政策窗口，2022年全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券A 2 – e额度注册。
截至2022年末，招商蛇口综合资L , d O q J金成本3.89%，较年初大幅下降59BP，在同行中处于低利率水平。
随着去年11月监管部门全面放开股权融资，招商蛇口也启动了发行股份购买资产并募集资配套资金的计划，具体方案在今年3月初获股东大会通过。
待此番定增完E – V C Y N e 8成后，招商蛇口将进一步加大在深圳前海片区享有的权益，同时获得不超过85亿元配套资金，用于存量项目、补充流动资金及偿还债务。
凭借着资金优势，招商蛇口近年来积极补货，体现出较强的扩表意愿。
广发证券研报指出，2021年招商蛇口全口径拿地金额约为2158亿元，排名所有房企第一，拿地力度（拿地金额/销售金额）达66%，远远领先主流房企均值近36个百分点，全口径、权益拿地金额分别增长42%、31%。
到2022年，当不少房企暂缓拿地时，招商蛇口的拿地金额虽然减少，但拿地力度仍然不小。数据显! u / k = j M * 4示，招商蛇口2022年全口径地价约1279亿元，拿地力度约43.7%，权益地价为766亿元，拿地K – o金额位居行业前列。
从拿地城市来看，招商蛇口严格投资标准，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单T F F + u Z ? ]城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。
与此同时，招商蛇口2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化b F –率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。
除了| U c公开W E i P \ I ^ d招拍挂市场外，城市更新也是招{ K d 4 { x ] j商蛇口扩充土储的重要渠道。截至2022年底，按既有规划计，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平米。
不差钱加上有强烈的扩表意愿，招商蛇口去年在收并购市场中频繁以“白衣骑士”的身份亮相，先后与佳兆业、招商平安资管、深圳半岛城邦地产、富力地产签订战略合作协议，积极探讨合作的H m G可能性。
申万宏源分析师袁豪指出，在目前地产行业遭遇资金困境之时，招商蛇口融资端开始放量、成本低位，融资优势凸显，同时公K m O司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长。
塑造第二价值曲线
随@ ( P着地产行业的发展进入新阶段，“开发+运营t S T+服务”并举成为房地产行业未来的趋势之一。根据招商蛇口2021年年报，其明确要从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发u 6 8 Q 1 q ^ X \展转变。
在业务方面，招商蛇口也在2022年将原来的“社A d k 4 b V G n区开发运营、园区开发运营、以及邮轮产业建设与运营”三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市W a ) a d服务。
具体来看，所谓资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店、长租公寓等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮W 5 %、会展、康养等城市运营服务。
招商蛇口董事长许永军指出，基于S \ x Q对行业变化和发展趋势J _ T N的研判，其制定了前瞻性的中长期转型规划，7 6 $ G a核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，M \ I ; ^ –提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。
2022年，招商蛇口深入推动“三个转变v , j %”落地，推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线，最终交出了稳中有进的成绩单。
数据显示，招商蛇口去年管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。
在资产证券化的道路上，招商蛇口也都走在行业前列，8 T R J P } 7 p已形成蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局商业房托（He 4 | c W a &K.1503）境内外双REITs平台。
REITs是实现商业地产金融化退* P Q $ 0 y出的最优解。招商蛇口的RETIs覆盖产园、商业办公等多业态，完善了持有业( K u务“投、融$ s X x g % \ m )、建、管、退”全生命周期发展模式，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值,同时有助于盘活存量资产。
据悉，2022年上半年，招商局商业房托收购由招商蛇口持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。
“未来以REITs为退出通道的资产交易会形成招商蛇口的一个常态化安排。”招商蛇口董事会秘书余志良表示，对于重点发展的经营性业务，如集中商业办公、 产业园区以及长租公寓，招商蛇口都已经在搭建相匹配的REITs通道。
在房地产行业的下半场，地产开发业务的稳健增长决定7 p ) p Z了房企能否“活; l p g ^下来”，新业务航道的发展则决定了6 : r C q s房企能| 9 )够获得更高的估值，在这两点上招商n # 9 8 l蛇口均具备自身独特优势。
界面新闻记者 |
在当前地产行业格局重构的背景下，身为央企的招商蛇口正迎来扩表的好时机。
3月21日，在深圳国际会展中心召开的招商蛇口2022年度业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，行业重塑后，“三高模式”转变，像招商蛇口这类稳健型综合发展企业迎来新机遇。“我们在年初定下了未来三年的新目标，即跻身行业五强，衡量指标是包括利润、质量、效益以及经k e t % A W营收入等多维度的。\ s s } / e X q n”
受益于融资优势，招商蛇口显现出较强的拿地意愿。据招商蛇口财报，2022年，其累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，权益地价为766亿元，拿地金额位居行业前列。
对于今年的投资策略q l G，招商蛇口方面表示，会坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对u ; m U Z ? H ^ L标等策略工具，重投核心城市。
与此同时，招商蛇口2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增速6 A 8 r ~ 7 G达到12.8％，突破2021年销售峰值，成为同行中少有的体现成长决心的房企。
除了抓住行业重构机遇积极扩表外，在政府倡导房地产企业向新发展模式转型的大背景下，招商蛇J p Y 8 `口也顺应大势，近年来进D / ~ r # . { ?一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转D | v a变”，即从开a N ( P –发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻` I n 0 Y + w ^重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
2022年，为匹配战略目标b ] V \ T ; E和转型方向，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。
扩表能力凸显
受行业整体下行影响，招商蛇口2022年业绩也有所下降。
财报数据显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。毛利率下降以及计提资产减值成为招商蛇口归母净利润下滑的最主要原因。
尽管业绩承压，但招商蛇口财务优势凸显。
招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3。
在房地产行业整体融资艰难的情况下，招商蛇口充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，2022年全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册。
截至2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89%L D d F n N，较年初6 B a m Z q O 0 .大幅下降59BP，在同行中处于低利率水平。
随着去年11月监管部门全面放开股权融资，招商蛇口也启动了发行股份购买资产并募集资配套资金的计) C R u 4 u W J E划，具体方案在今年3月初获股东大会通过。
待此番定增完成后，招商蛇口将进一步加大在深圳前海片区享有的权益，同时获得不超过85亿元配套资金，用于存量项目、补充流动资金及偿还债务。
凭借着资金优势，招商蛇( + = 4 & R ) N口近年来积极补货，体现出较强w 2 \ i L x y e B的扩表意愿。U c l 9 D G 5 ;
广发证券研报指出，2021年招商蛇I F I x W口全口径拿地金额约为2158亿元，排名所有房企第一，拿地力度（拿地金额/销售金额）达66%，远远领先主流房企均值近3| Y d6个百分O z \ } I [点，全口径、权益拿地金额分别增长42%、31%。
到2022年，当! t h不少房企暂缓拿地时，招商蛇口的拿地金额虽然减少，但拿地力度仍然不小。数据显示，招商蛇口2022年全口径地价约1279亿元，拿地力度约43.i E z * 87%，权益地价为766亿元，拿地金额位居行业前列。
从拿地城市来看，招商蛇口严格投资标准，在i / + 3“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额3 a O 7 # @ ~占比] – / E ^分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。
与此同时，招商蛇口J \ r : &2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献J u k = . B Y Z销售金额约300亿元。
除了公开招拍挂市场外，城市更新也是招商蛇口扩充土储的重要渠道。截至2022年底，按既有规划计，招商蛇口累计获m * [ – M *取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面– y 0 O V s \ D积约1200万平米。
不差钱加上有强烈的扩表意愿，招商蛇口去年在收并购市场中频繁以“白衣骑士”的身份亮相，先后与佳兆业、招商平安资管、深圳半岛城邦地产、富力地3 Q P J X O产签订战略合作协议，积极探讨合作的可能性。
申万宏源分析师袁豪指出，在目前地产行业遭遇资金困境之时，招商蛇口融资端开始放量、成本低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长。
塑造r ` h : 2 1 N k *第二价值曲线
随着地产行业的发展进入新阶段( – `，“开发+运营+服务”并举成为房地产行业未来的趋势之一。根据招商蛇口2021年年报，其明确要从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
在业务方面，招商蛇口也. 4 T ^ – B 5在2022年将原c 1 $ [ z f来的“社区开发运营、T ( 7 & ] g x园区开发运营、以及邮轮产业建设与运营”三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务。
具体来看，所谓资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店、长租公寓等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
招商蛇口董事长许永军指出，基于对行业变化和发展趋势K \ # S的研判，其制定了前瞻性的中长期转型规划，w 0 0 H ~ ; X 9核心是在稳定开发& G ;业c % K务基本盘的前a W s f \提下，提升资产运营f O e和城市服务等非开发业务在收入利润中l 7 \ c * _ X的占比，形成稳健均衡的业务结构。
2022年，招商蛇口深入推动“三个r r g转变”落地，推进多元业务协同发展，寻求新的^ i U / b t %增长曲M { T t V线y b 6 \，最终交出了稳中有进的成绩单。
数据显示，招商蛇口去年管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。
在资产证券化的道路上，招商蛇口也都4 9 V Q % ? ( K 4走在行业前列，已形成蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局y Y R r 2 s商业房托（HK.1503）境内外双REITs平台。
REITs是实现商业地产金融化退出的最优解。招商蛇口的RETIs覆盖产园c Z W ! q + P T、商业办公等多业态，完Y e Z | 7 C r ( o善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值,同时有助于盘活存量资产。
据悉，2022年上半年，招商局商业房托收购由招商蛇口持有的. \ \ K 4 y t北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。
“未来以REITs为退出通道的资产交易会形成招商蛇口的一个常态化安排。”招商蛇口董事会秘书余志良表示，对于重: ^ – e L b d点发展的经营性业务，如集中商业办公、 产业园区以及长租公I : \ 5 y寓，c S ?招商蛇口都已经在搭建相匹配的REITs通道。
在房地产行业的下半场，Z { R地产开发业务的稳健增长决定了房企能否“活下来”，新业务航道的发展则决定了房企能够获得更高的估值，在这两点上招商蛇口均具备自身独c F 9 F ? + d [特优势。
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